长度：24398单词 标题：赞美地方主义：地方环境法律的产生 作者：John R Nolon 佩斯大学法学院法学教授和土地利用法律中心主任,耶鲁大学林学和环境研究学院的助教.我非常感谢Kristen Kelley所提供的宝贵的研究帮助。 总结：．．．国家环境政策突出了联邦政府的中心角色，把联邦政府视为健康环境标准的制定者和管理者．．．从概念上来说，地方政府的角色被定位为联邦环境法律体系的偶然参与者．．．一些土地利用案例书包括地方环境保护法律，但在范围上很大程度上局限于下面主题中的一个或几个：泛滥平原的管理，暴风雨的控制，关于湿地的法令，农业的分区，大面积的分区．．．这些条款，被大致认为是计划授权法案，把土地利用规章定义为：由市政当局制定的本地法律，目的是为了规定土地利用和社区资源的各个方面，并且包括任何分区、再分区、特殊用途许可或定位计划规章或者其他任何用来描述财富的适当利用或发展的规模、定位和强化的规章。这些授权法令赋予当地部门为了广泛的用途划定重要的和敏感的重叠区域，例如保证饮用水和水系的质量、保护自然资源、防止自然资源的污染、保护湿地资源，把洪水、暴风雨和其它灾害带来的损失降低到最小。 内容： １、介绍 国家环境政策突出了联邦政府的中心角色，把联邦政府视为健康环境标准的制定者和管理者。这聚焦了国家政府的职能和它与各州政府的各种不平等合作关系．同时它也使地方政府在环境保护工作中的角色变得模糊不清．Ｎ１虽然联邦政府已经成功地减小了点源扩散的污染，如烟囱管道和排水管道，但现在大多数环境危害是非点源污染，而这些非点源污染是由于市政当局法定责任中的土地利用引起的．Ｎ２联邦政府影响地方管理特权的企图已经遭到各种法律、政治和实践障碍的阻挠。 同时，在地方政府出现了一种显著的但并没有引起人们注意的趋势，那就是由当地政府制定保护自然资源法律。这些地方环保法律呈现不同的形式，包括体现环境价值的地方综合方案，为了保护流域而进行的分区，包含环境标准的再分区和定位计划规定，保护特殊自然资源而制定的单独环境法律，如山脊线、湿地、泛滥平原、河堤、现存的植被和森林。这些地方法律的目的是为了保护自然资源防止土地开发所带来的负面影响和控制非点源污染。为了创设这些管理，地方政府已经创造性地运用了州立法机构授权的各种传统和现代的立法权力。 这种在环境政策制定的基础层面上出现的强力趋势提供了回顾国家环境保护方法的机会，同时也在保护公众免受污染和环境恶化的危险的情况下，提供了加入地方政府的历史功能创造出更为一体化的系统的机会。 这篇文章解释了地方政府在保护环境中所应当承担的角色，探索了他们获得立法权力的方法和途径，讨论这种日益加强的地方角色应当怎样去影响在联邦和州的层面上的环境和土地利用政策。在第二部分回顾了联邦政府控制非点源污染所作出的努力。并指出这些行为方案的限制和束缚，其中就有国家认为管理私人土地利用的权力是州的特权，而在大多数州中，这种特权已经委托赋予了当地政府。第三部分叙述了传统地方权力机构怎样控制土地利用已经渗透了环境保护标准，同时也说明了地方土地利用机构如何制定和实施这些标准。第四部分，探索、解释和分析州立法机构和法院为了保护环境而授权和扩大地方政府权限的各种方法。在这一部分证明了控制环境恶化在地方立法层面上的重要性，这种重要性使得州扩大本应属于传统土地利用权力、自治权力和特殊目的的法令管理的事务范围。第五部分总结了对地方环境法律以前的研究，同时也提供了地方当局采取各种保护措施的详细证明。第六部分用事例证明尽管地方政府有大量令人遗憾的局限性，但应当成为州和联邦政府在环境保护重要事务中的全力合作者。第七部分论证了地方环保法律的产生是法定的环境预警系统的自然健康的反应，同时是由于联邦层面上的立法惯性所造成的，同时也论证了现在是应该转变联邦和州政策，加强和运用这种新的强有力的基层力量的时候了。 ２、联邦政府控制非点源污染所作出的努力 当地方政府已经使用自己创设的法律去控制非点源污染时，联邦机构也正朝着同一目标努力，它们已经尝试运用各种策略去影响地方土地利用政策。这一点在环保局控制空气和水污染的艰难尝试中得到了显著的证明。环保局通过干涉地方开发事宜来减少空气污染的早期尝试被认为是对控制土地利用职权的州权力的一种威胁，而各州的这种权力是由第十号修正案授权的。Ｎ３这些尝试与１９７７年清洁空气法案的修正案达成一致，此修正案明确禁止联邦直接针对土地利用管理提出要求。Ｎ４ 反对联邦政府干涉各州全体一致通过的土地利用权力，１９７７年清洁空气法案修正案不是一个孤立的案例。在联邦环保运动的初始阶段，参议员Ｈenry Jackson提议，采用国家土地利用计划法案作为国家环境政策法案的书档，也作为联邦、州、地区、当地土地利用计划一体化的书档。这个联邦土地利用法案在１９７４年的众议院中被否决了，部分是因为它被认为是对各州管理土地利用的独立权力的挑衅。Ｎ５就在最近，陆军工兵部队阻止垃圾掩埋场的建设的努力被美国最高法院否决了，该建设项目是由芝加哥地区的市政当局合作的项目。在美国陆军工兵部队诉北库克郡的固体垃圾机构这一案中，Ｎ６法院认为，军方在清洁水法案中没有管辖权去管理在跨州的非海洋不能仅仅依赖有侯鸟的出现的水域的开发活动，Ｎ７联邦机构保护环境的管辖权的局限性部分是因为联邦宪法中的州内商业条款。局限性在此案中仍是争论焦点。当然，这些管辖权局限性并没有限制各州政府和地方政府治理湿地失调或其他私有土地利用。 这些司法的、宪法的和政治的障碍已经把联邦政府的功能从规划土地使用转移到影响各州土地使用规划上来。清洁水法案给各州提供了联邦资金来鼓励土地利用规划，防止非点源污染，Ｎ８联邦海岸区域管理法案鼓励各州和地方政府去制定计划保护海岸区域，Ｎ９滨海冰层资源法案否决了联邦政府对于敏感滨海区域开发提供财政上的援助，Ｎ１０濒危物种法案禁止可能危害濒危物种栖息地的改变，除非按照统一的栖息地保护计划允许这种栖息地的改变。N11 影响州和地方行动方案的类似的努力在联邦交通规则中也是非常明显的。地区交通规划必须遵从于各州满足清洁空气法案中国家周围空气质量标准的实施方案。N12任何不符合州实施方案的开发项目将取消其联邦资金。N13在此方案中，作出一个不太热烈的尝试就是使联邦交通计划与地方土地利用计划相一致，该试验认识到大多数州的土地利用方案与其说建立在地区层面上，还不如说是在当地基础之上。N14 21世纪的联邦交通公平法案授权地区交通规划机构为减少交通拥护的项目提供资金，获得景色的愉悦感，拓宽自行车道。N15同时它也对于那些资助雇工使用大众交通工具的雇主给予暂缓税收。 有一些但是不多联邦方案的目的在于防止空气和水污染，但认识到为这样的目的去制定土地利用规划的直接力量不是联邦机构的合法权力。然而对联邦政府而言，伸入地方层面直接规划土地利用，并进而影响空气和水质量以及自然资源无疑是一种英雄行为。 这种努力在近来环保局的提议中得到证实。他们提议延缓清洁水法案的实施，此法案条款修正联邦削减水计划。N16清洁水法案中303部分规定的每日最大允许排污总量方案要求各州确定并列举不符合联邦统一规定的水质标准。要求各州在资源中分配特定数量污染物流入受损害的水体，保证污染没有超过联邦标准，并且向环保局提供强有力的保证，保证这种分配得到贯彻落实。在2001年7月16日，环保局在加利福尼亚区的美国上诉法院里签署了倡议书，倡议推迟18个月执行TMDL方案。N17 首字母缩拼词和科技词汇不应当掩盖TMDL方案的简单事实：它所规定的排放污染量大量来自由地方和州机构制定的开发项目和土地利用。由TMDL方案影响的非点源污染包括从不可渗透的表面所流出来的水量，例如从屋顶、私家车道、停车场和道路；由于开发活动所带来的侵蚀和沉积作用，其中包括植被的迁移和周围环境的失调；来自草坪、高尔夫球场和农田的化肥、杀虫剂、除莠剂流入水体。联邦政府已经确定点源污染通过烟囱、排水管道和其它可分辨的分菜的传播途径。然而对非点源污染，联邦机构还远远不能确定，部分原因是各州政府的独立权力制定土地利用所造成这样的污染。N18 非常感兴趣地想问问，环保局有什么权力的来源。假定它有权执行TMDL方案，如果其中 一个州拒绝合作或者没有充足能力去阻止被TMDL方案认定是有损害的非点源水污染。N19假设来说，环保局认定州的作用，对水体、出口、和状态进行划分，或者对联邦所设计的污染防治系统所提议的土地利用许可进行否决。因为环保局负责任去治理非点源污染的过程的支出和争议，所以这种威胁可能是个错觉。然而，环保局在这种先例中的先发制人进行打击以及针对各州不依从环保局管理而对其进行惩罚，例如扣留自由处置的资金或者对受污染水体更加恶化的点源许可申请进行否决。 假定各州希望去执行TMDL方案，按要求划分水体，建立各个水域污染容量的合作体制，这个方案如何运作呢？最有效的方法是各州必须不可避免地要求地方政府修订他们的土地利用方案去达到TMDL标准，或者通过各州更为直接的行动使地方政府优先到必要程度去达到 标准。简单说明这个提议会提示问题的深度。 几乎所有的州为了提出能引起州的注意的事务加强力量优先取得当地土地利用的权力。N20有目的地阻止危害水质恶化才能真正引起这样的关注。然而，不管是这种需要还是州实施的权力都必定不能克服历史形成的州不愿意干扰地方政府管理土地利用的权力这种惯性。三十年来一个强有力的声音一直在呼吁州土地利用法律的改革，去解决由于土地利用管理的地方主义所引起的多方面问题。N21这些缺点包括：地方土地利用标准的排斥性结果，地方许可发展给环境带来相反影响，以及地方对于地区规划的抵制。尽管存在着这么多的缺点，有一些州还优先取得当地土地利用的特权或者指导当地决策。N22 能够影响地方层面上的土地利用来达到联邦环境目标的重要性是十分明显的。非点源污染是美国现在将近一半水质问题的原因。N23，也最终关系到土地利用。N24可能地方环境法律的最近出现就是对这种重要性的认可。同时也意味着对这个问题战略性地解决，此问题是把联邦环境问题的解决强加给地方的州土地利用规划设计。地方自然资源保护法律的逐渐出台是非常明显的，各州正在把此领域授权给地方政府，地方政府领导人已经决定去实施这种权力。一些地方政府已经开始去理解遵循重要水域地形边界进行分区或相互重叠区域，进行土地使用规划的好处了。Ｎ２５甚至出现了地方进行水域一体化和交通走廊规划的事例了,.Ｎ２６当地方政府开始用这些策略性的方法进行思考，将会引发跨市的合作，既然水流和交通工具进行遵循地区模式，而非当地模式。 联邦环境政策必须处在地方层面上处理私人土地利用问题，这个实现已经不是什么新鲜的事情了。当二十世纪七十年代早期，四处游说通过国家土地利用规划法案时，环境质量委员会主席Ｒussel Train 证实土地利用是影响我们环境质量的唯一最重要的因素。也是国家政策重要的无可争议的组成部分。Ｎ２７然而，在贯彻实施ＴＭＤＬ方案中的压力表明在第十修正案中依照州权力实现联邦环境目标，这种两难窘境是长期存在的。 ３、地方环境法律的出台 在过去的几年内，全国范围内的地方政府制定了大量给人印象深刻的地方环境法律。Ｎ２８其中包括一些用来保护孤立的自然资源的新鲜的法规，如树、一片林地、山腰、风景区、山脊线、水床、湿地、水域、含水土层、水体、甚至野生生物栖息地。同时，特殊设计来保护环境要素防止受开发活动影响的条款已经加入了基本土地利用文件，如综合规划和分区规章。传统的土地利用规划，如那些规划再分区、集群开发、定点规划正在用环境保护理念在头脑中进行修正，在这些法律中有一些新的东西，就是能够经得审查的为了环境保护而进行的私人土地利用。 现在地方政府被给予在土地利用规划中的重要角色，即使不是最基本的，这一点已经等到了广泛的理解。Ｎ２９综合分区开始作为保护公共健康和安全的机制，通过将不相容的土地利用彼此分开。在贯彻落实中，分区变得具有方向导向性，它聚集街道和公路和延伸、公共建筑的定位、消防车和消防员到达以及消防的能力，保护财产价值所要求的尺寸和容量，创造一个可操作的社区公共设施的衔接。Ｎ３０ 再分区和定位计划规章的出现，有助于补充分区，帮助地方政府实施自己实质性的计划。这种规章从本质上来说聚焦了安全交叉的出现，车辆畅通运行，道路宽度、路边石和人行道的充足，建筑物的定位，防止洪水等的负面影响。在Golden v Ramapo,领先的州法院案例加强地方增长管理规章，纽约最高法院把再分区管理作为一种机制，对社区发展起到了概括性指导，同时鼓励提高充足的设备为本社区住房、分配、舒适和方便。Ｎ３１刚开始，再分区和定位规划这些规章工具不是设计用来保护自然资源免受恶化的。Ｎ３２ 社区长期以来使用大块分区作为一种原始方法来保护开阔空地和相关自然资源的。Ｎ３３垂直分区一般在郊区，主要目的是降低发展密度来控制人口增长，增强住宅区财产价值，抑制服务发展的费用，附带控制水资源使用，防止含水土层的污染，抑制非点源污染。Ｎ３４作为二十世纪七十年代和八十年代产生和成熟起来的环境运动，地方立法者的敏锐性得到提高，适用地方环境法律的痕迹也变得非常明显。这些迹象从大量资料中显现出来，包括国家洪水保险计划要求地方政府采纳和加强泛滥平原管理规章，此规章作为地方政府作为国家洪水灾害援助赔偿的合格性的先决条件。Ｎ３５灾难促使在地方层面上制定规章，出台暴风雨管理措施和对特别易受飓风灾害影响的障碍岛屿的海岸线进行严格地缩进的要求。Ｎ３６二十世纪九十年代，已经清晰地看到具有环境保护功能的地方法律的出台，这些法律总体上构成现代法律的突出的主体部分。 尽管这些法律存在着，但环境法和土地利用法两个法学院校案例书表明这两个领域都没有地方环境法。地方政府的功能仅仅简单地在环境法案例书中提及。Ｎ３７当这些书中提到地方政府，在上下文中它经常指的是在联邦法案中他们权力的移转，这些法案如清洁水法案、海滨地带管理法案、野生和风景河流的立法、濒危物种法案。Ｎ３８从概念上来说，地方政府的职能被看作是联邦环境法体系的偶然参与者。从这种管理严格的角度来看，地方环境法律还更能达到这种要求。一些土地利用案例书覆盖针对环境保护的地方性法律，但他们的范围很大程度上局限于下面主题的一个或几个：泛滥平原规划、暴风雨的控制、湿地规章、农业分区、或大面积分区。Ｎ３９甚至不仅经常包括这些主题，而且有对偶然分区、再分区和规划管理的功能。再次，实际操作中还有更多的地方环境法律，比在这些书中所讨论的范围要宽广得多。 对地方土地利用的环境敏锐度的逐渐进化已经前进了很远。出现了独特的环境伦理。它与偶然性相反。地方政府已经制订了许多环境规章，关于下面主题的地方法律现在正在被发现和研究。：集群开发、Ｎ４０环境敏感区域保护、Ｎ４１侵蚀和沉积作用的控制、Ｎ４２筑平、开凿和填埋、Ｎ４３泛滥平原的控制、Ｎ４４地下水含水土层资源的保护、Ｎ４５自然美化、Ｎ４６山脊线保护、Ｎ４７风景资源的保护、Ｎ４８土壤流失、Ｎ４９固体废弃物处置、Ｎ５０溪流和水体保护、Ｎ５１陡峭的斜坡、Ｎ５２暴风雨治理、Ｎ５３木材采伐、Ｎ５４林木保护、Ｎ５５植被流失、Ｎ５６湿地、Ｎ５７有趣的是，许多这样的规章针对非点源污染的控制，这么紧迫的问题通常被认为是游离于联邦环境法管辖范围之外的。 当开发者向地方行政主体提出需要得到审议的开发方案时，这些地方环境法律是要受到影响的。传统来说，地方机关如计划委员会审议开发方案去决定是否他们遵从分区和再分区以及定位规划规章的条款。这些规章被认为是土地利用法律，是土地利用法学家和规划者所提供的。地方环境法律的制定所出现的问题是是否他们是地方土地利用法律的延伸，或者是否他们构成众所周知的地方环境法律的独立的部分。这个问题的答案有许多偶然性的结果。如果这些出台的环境法律是土地利用法律的延伸，他们就可能被认为是地方层面上规划土地开发的连贯系统的补充。如果他们是一部新的法律主体或是在环境法领域内一个独立的课题，他们便面临着与地方土地利用系统相冲突的危险，这最终会产生无效率和许多问题。这个问题技术上的延伸是地方政府制定环境保护法的权力是来自于授权的土地利用权力中得到还是从州法律的其它条款中得到，后一个问题将在这篇文章的后面章节中进行讨论。 ４、地方政府制定本地环境法律的权力 地方政府得到自己去制定保护环境法律的权力来自于土地利用授权法案、地方自治法律和直接针对环境保护的特别法律，这部分关于科罗拉多、康涅狄格、佐治亚、纽约和北卡罗来纳法规，还有来自加利福尼亚、伊利诺斯、纽约和南达科州和犹他州的宪法性条款和法院的裁定证明了权力的范围，从这些讨论中产生的理解是局限的、不公平的，但地方政府是越来越多地得到授权去制定法律保护自己的自然资源，免受土地利用的负面影响。 可以理解的是地方没有本源的权力，权力由各州明确的授予可以通过明确的授权，或者必要的暗示和附带的得到。除非授权的语言是十分确定的和立法者的授权意图是非常明显的，否则地方政府就无法解决这些对此提出的疑问。Ｎ５８各个州的法院之间的不同是他们把权力授予地方政府进行法条分析的严格程度，一些州在语言表达上运用更为宽泛的解释暗示和附带的权力，另一些州不是这样的。原因是制定分区、再分区或定位规划规章的权力在一些州是不足以支持地方环境法律这么一个宽大的范围。找到制定这些法律的授权是需要对现存的法规语言表达有一个仔细的阅读，以及对州法院采用广义或者狭义的方法解释法律有一个深入的理解。 在纽约，授权给地方政府制定分区规章的明确的权力包含在广义被称为分区授权法案。纽约法规与其它大部分州的相似．．．大部分是从二十世纪二十年代的联邦委员会制定的标准分区授权法案中得到自己的权力的。Ｎ５９关于纽约市政府制定分区或其它土地利用规章的类似条款包含在镇、乡村和城市法律之中。Ｎ６０这些授权法案用明确的语言授权镇、乡村和城市立法者规定建筑物的高度和尺寸、所占份额的百分比、院落的尺寸、人口的密度、建筑物的定位和用途。因为这些目的，地方立法者被授权将社区划分不同的区域，去最适宜达到授权法案所要达到的要求。这些要求包括缓解拥护、提高公众福利、防止人口过于拥护、避免人口过度集中、主体基础设施的提供。这些规章，根据授权法案，将被设计鼓励全市土地最适宜的使用。Ｎ６１纽约上诉法院把这些语言理解为授权市政府去制定规章在其范围内进行分级和规划土地利用，为了公共健康、安全和公众福利。Ｎ６２在土地利用领域的地方改革的全面签署上，纽约最高法院对农村浮动分区使用这个问题上进行激烈的争论，这样一种技术的创造的权力是完全游离于授权法案之外的。Ｎ６３ 纽约的州授权的管理土地利用职权的权力包含在镇、乡村和一般城市法律中的类似条款中，这些法律授权地方立法者去制定再分区和定位规划规章，并且提供给地方行政委员会去审议或通过开发再分区土地或个体定位的方案。州立法者把再分区权力授权给地方政府的目的是服务于社区将来的增长和开发，提供充足的基础设施，人们的舒适、方便、安全、健康和福利。Ｎ６４在地方行政主体赞同再分区之前，他们要求这种特殊特点的土地能被安全地作用建筑土地使用，而没有健康的威胁和来自水灾、排水或其他对财产有关的或对公共健康、安全和福利的威胁。Ｎ６５ 由州法律所授权的定位计划规章包括许多标准，这些标准用来衡量适当停车、通路、风景区、建筑物定点、对相邻土地利用和物理性能的保护和地方立法者特别规定的例外因素。Ｎ６６在Pomona Pionte Associate诉Incorporated Village of Pomana Ｎ６７这一案件中，法院把“例外因素”广义地解释为包括环境因素。在Pomona，原告属于两块有不同程度陡坡的土地，该村庄的陡坡法律要求颁布特别许可对于法律中所定义的“陡峭的斜坡”或者“非常陡峭的斜坡”权利的侵害。原告挑战这部法律，争论说它授权给计划委员会的权力超出了州定位计划法案所包含权力，法院发现陡坡标准的考虑，是在依照定位计划审议法案授权给乡村的权力之内。它主张相邻土地利用和物理性能的保护有权制定规章去保护陡坡。Ｎ６８这些条款直接关系到对陡坡或者非常陡峭的斜坡权力的侵害会对水体流动产生影响，以及在这种斜坡上对土壤、岩石、树木和植被这种稳定紧凑的一体化所可能产生的影响。Ｎ６９法院认为定位规划审议能非常清晰考虑到自然资源保护，特别是当相邻资源可能受到负面影响的情况下。 根据这些纽约法案授权给地方政府的权力范围将从州法律章节中得出，这样的法律章节是授权地方政府制定所有地方土地利用规章所必须遵守的综合计划。这些条款，被广泛认为是“州授权法案”，把“土地利用规章”定义为“由地方政府制定的本地法律，规范土地利用的各个方面和本区资源保护，并包括任何分区、再分区、特殊用途许可、定位计划规章或其他描绘财产适当使用的规则或开发的规模、定位和强化。”Ｎ７０ 使用标准方法进行有关法令的解释，就会产生一个强有力的争论，就是制定地方环境法律可能是本区土地利用体系中的一部分，支持这个命题的证据有许多。首先，分区授权法案清楚地说明它的一个目的是鼓励在本市内最适宜的土地利用；Ｎ７１防止陡坡、历史风景区和重要植物区恶化的法律完全是鼓励土地最适宜的使用。这可能不会增加意义不明确的程度，甚至会引起探索是否这样的权利是必须暗示的或明确授权所附带授予的。其次，授权给地方政府制定再分区和定位计划规章的法令清楚地指出环境标准可能包含在这些规章之中。Ｎ７２最后，也有明显的证据证明立法者意图制定纽约土地利用规章来达到环境目的。Ｎ７３ 当在分区和其它土地利用权力授予地方政府的法令中找到这种类型的语言时，就会产生一种强烈的争论，就是地方土地利用规章能包括环境保护的标准，包括保护单个自然资源免受开发负面影响的自由身份的环境法律。哪里没有案例的地方，哪里严密草拟出来的授权法案的严谨结构会挫败这些争论，就会找到其它权力来源来支持地方环境法律的制定。 在纽约，市政当局在州自治法律之下，被授予特别的权力去保护环境。纽约宪法中第四章的自治条款以及依据它通过的立法给地方政府广泛的自治权。Ｎ７４州立法者通过制订市自治法律来贯彻实施第四章，其中的条款是自由颁布的。Ｎ７５在城市自治法律中，地方当局被授予权利去制订有关他们自己的财富、事务和管理的法律，Ｎ７６来保护和加强他们的物理和可视环境的法律，Ｎ７７和根据地方政府法令授权事务的法律。Ｎ７８地方政府法令授权市政当局制订、修正和撤销分区规章的权力和贯彻实施综合的或其他与司法有关的计划工作的权力。Ｎ７９ 城市自治法律被认为是规划土地利用权力的来源。Ｎ８０，它同样也被理解为制定纯粹环境法律的权力的来源。例如在Ａrdizzone诉Elliot案件中，Ｎ８１法院认为市政当局在城市自治法律下有权去规划自己管辖范围内的淡水湿地，Ｎ８２这种广泛权力对制定保护如野生生物和野生生物栖息地这些资源的法律是非常重要的。这在传统分区法律中可能是不太适合的。在城市自治法律中所包含的被授予的权力为社区想要制定更为广泛的环境法律提供一个安全网，这与地方政府的权力联系起来，把环境标准包括他们分区和土地利用规章中，为州的乡村、城镇和城市提供充足的权力去制定一整套的土地利用法律。环境法律可能和市政当局一整套土地利用法律综合起来，这一整套法律是在城市自治法律和分区授权法案或再分区或定位计划授权法案下制定的，或者是遵循广义上的计划授权法案而制定的。 佐治亚州被认为是严格的对成文法作解释的州，当地政府只有那些明文规定授予的权利，任何对他们的权利有理的疑问都会遭到否定的解决。Ｎ８３然而，对佐治亚州地方政府综合规划权力的授予关系到该州在保护自然资源、环境和该州重要区域的利益。Ｎ８４地方综合规划中需要一些特别的要素，包括保护自然和历史资源的计划。Ｎ８５在佐治亚州直辖市规划办公室的管理之下，本地土地利用规划是在保护易受侵害的自然和历史资源与个人财产权利的尊重之间寻求一个平衡点。Ｎ８６在这些独立州立法下，佐治亚州的地方政府被要求明确现存的河道和制定河道保护计划作为它们的规划过程的一部分。Ｎ８７他们有更多权力去规划滨河陆地的开发，Ｎ８８最后，佐治亚政府可能制定土地侵害的规章为了防止土壤侵蚀和沉积作用。Ｎ８９ 康涅狄格法令给地方分区委员会复杂化地去设计个别项目为了适合他们的市政开发和保护的需要，也为了考虑特殊的情况。Ｎ９０康涅狄格立法者授权城镇和城市权力去保护环境。Ｎ９１从私人土地主那里获得开放空间土地，Ｎ９２建立保护委员会，Ｎ９３地方当局也能在农业土地上购买发展权利，Ｎ９４州法令为了本地湿地和水道保护体系的创建，建立了完备的系统，允许地方湿地机构有效地控制影响湿地和水道的开发活动。Ｎ９５地方政府制定的湿地规章比州湿地标准要严格得多。Ｎ９６对当地审查机构要求其给予开发许可，必须包括土壤侵蚀和沉积控制计划，当地分区和再分区规章必须制定合适的条款管理侵蚀和沉积。Ｎ９７ 在北卡罗来纳，州立法者制定授权给地方政府的权力的广义解释的立法规则。Ｎ９８更早的时期，法律遵循Ｄillon规则，严格颁布特殊授权给地方政府。Ｎ９９在北卡罗来纳的Ｒ市，私人土地所有者协会要求开发者在再分区内开垦开阔的空间，并把这种权力转让给他，使用广义的立法规划，这种需要得到支持。Ｎ１００这种规划的实施效果在建设家园者协会诉Ｃharlotte市中非常明显。 Ｎ１０１其中对要求再分区、特殊使用许可、绘制许可和建设审查的申请者征收使用税的权力得到支持，当缺乏明确的授权时。北卡罗来纳在些规划下支持地方环境法律能走多远还是个求知数，然而现在已经引起争论州分区授权法案，即允许地方政府规定所占用土地的百分比、院落和庭院或其他开阔空地的尺寸、提供权力去要求沿着水道的缓冲带，保护重要自然区域，甚至托管集群开发项目。Ｎ１０２ 在卡罗来纳，１９７４年的地方政府土地利用管理授权法案（土地利用授权法案）和卡罗来纳土地利用法案Ｎ１０４给地方政府提供权力去制定地方环境法律，Ｎ１０５实施卡罗来纳土地利用法案部分是为了鼓励使用土地和其它自然资源。这些使用是遵循于它们的特点和适宜性并保护土壤、水和森林资源．．．Ｎ１０６为了达到这些目的，卡罗来纳立法者建立土地利用委员会，它们的职责是制定土地利用计划方案，此方案包括但不仅限于环境因素，Ｎ１０７需要该委员会认识到“根据土地利用特点的决策权就该尽可能在管理的最低层面上。” Ｎ１０８土地利用授权法案的目的是取得州范围内的预计而有序的发展，加强人的基本要求与法定的环境权利之间的平衡。Ｎ１０９ 在卡罗来纳州，土地利用法案授予地方政府，连同相关州机构为了本州利益的领域和活动确定、设计、颁布规章的权力。Ｎ１１０这个法案限制了地方政府的立法权力在特定活动范围内，并列举出州利益的范围。Ｎ１１１在二十一个潜在的事关州利益的领域或活动，一些是为地方立法者规章的选择。这包括矿产资源、洪水灾害、野生生物栖息地、定位选择和新社区的开发和固体废弃物放置场所。Ｎ１１２地方政府可能制定规章要严于州法令中所列举的要求标准。Ｎ１１３卡罗来纳授权给地方政府任命计划委员会，委托主要计划的准备和制订。Ｎ１１４主要计划提供给地方政府权力去介绍领域范围内的物理性发展，如开阔空地的一般定位，划定联邦、州和地方野生生物区域，包括陡坡、湿地、泛滥平原和被严重侵蚀的土地和水土流失区域。Ｎ１１５基于这种逐渐增大的权力，卡罗来纳法院认为地方政府可能制定环境性法律。Ｎ１１６ 一些州的立法者已经授予地方政府的自治权，自治权的授予给地方当局提供各种不同的权力来进行地方事务的广泛管理，而不是不得不依赖于为特殊目的明确的授权，例如南达科他宪法规定，特设的政府机构可能拥有某种立法权或执行某种不被议会、宪法或州一般法律禁止的功能。自治机构的权力和功能将可以自由地颁布。Ｎ１１７ 州立法者能提供广义的“管理权力”给他们的地方政府。例如在犹他州，立法者授予城市权力去制定所有的条例与规章，“必要和适宜去提供安全和维持健康，促进繁荣，提高道德，安全和良好的秩序，舒适，城市和其居民的方便，保护城市财产”。Ｎ１１８在解释这个法令时，犹他州最高法院舍弃了严格遵循Ｄ规则，声明“如果曾经有一次有效的管理原因支持这一规则，我们认为他们已经很大程度地失去了自己的力量和有效的地方自治。作为我们管理系统中重要组成部分，必须有充足力量有效地处理它必须处理的问题。”Ｎ１１９ 在其他州，法律很少赞成地方环境法律的制定。这些州的计划和分区授权法案可能是严密仔细获得的，它们法院对这些法案的解释可能是很少扩张 的。他们 的自治条款可能是不太丰富的，或者他们可能缺乏特殊法案授权市政当局去保护某些环境资源。然而甚至在将土地利用权力授予它们的地方政府这方面非常保守的州，找到许可制定当地环境法律特别规定（如在佐治亚和北卡罗来纳的那些规定）也不应当是令人吃惊的。等到州法律改革遵循美国计划委员会的不断完善方案所推荐的模式时，地方当局将来会有更大的权力。Ｎ１２０ ５、地方环境法律的适用和例子 在这一部分，地方立法者制定地方环境法律这一点得到证实，通过参照好几个州的地方立法主体制定的特殊法律，这些特殊法律是关于州授权法案和美国计划委员会不断完善方案所推荐的立法模式。这些事例说明遵循一个逻辑程序，这种逻辑程序可能由地方政府进行制定，制定一个他们所希望的环境保护综合方案。这部分以地方政府在他们的综合规划中设立环境目标的权力开始，阐明在保护环境和自然资源中，运用多么传统的土地利用方法，这些传统的方法如分区规划、其它分区机制，再分区和定位计划规章，然后审查那些重点集中于环境保护的地方环境法律，环境保护包括环境影响评价要求，对环境资源保护如含水土层、栖息地、泛滥平原、山脊线和山顶、风景资源、陡坡、森林和树木、湿地和水体。地方法律还包括那些控制土壤侵蚀、地表水沉积、暴风雨和发展权力从保护区域向开发区域移转的许可。 Ａ、综合规划 如果一个社区希望去制定地方法律去规划周围的环境，它可能会在综合规划中为这些规则创立一个合法的基础。既然有许多州要求地方土地利用规章遵循于综合规划，当他们受到挑战时，这样的条款有助于巩固环境规则的地位。Ｎ１２１华盛顿州要求地方政府不仅规划出重要的环境区域，制定开发规章去保护那些区域，而且要求在制定这些规章时要运用最好的有效的科学方法。Ｎ１２２纽约地方综合规划可能确定和提供保护历史和文化资源、自然资源和敏感环境区域。Ｎ１２３在纽约的Clinton，综合规划为环境保护法律提供基础，通过注明大量存在于本镇的重要环境资源，包括用清晰的策略去保护这些资源，这些资源包括集群再分区的使用、湿地、陡坡和野生生物栖息地的保护、侵蚀和沉积作用的控制，开阔空地和绿色空间走廊的创建。Ｎ１２４ 在特拉毕，郡综合规划必须包括这些区域的自然资源的保存、使用和保护的因素以及依据什么因素来确定这些资源。Ｎ１２５这些保护因素至少需要确定和提供适当的管理湿地、高山林地、栖息地、地质区域、水文区域、泛滥平原、含水土层再遭袭击区域、海滩、土壤和斜坡。Ｎ１２６特拉毕郡综合规划必须也要考虑到他们保护因素中农业用途、造林学用途和水体保护。Ｎ１２７ 同样的，在佛罗里达，综合规划中的保护因素为社区的自然资源保存、使用和保护提供服务，包括湿地．．．三角湾沼泽、土壤、河滩 海滨、泛滥平原、河流、海湾、湖泊、森林、渔业和野生生物、海洋生物栖息地。Ｎ１２８ 运用综合规划来取得环境保护的其他方法在不断完善立法指南中可以找到。Ｎ１２９它建议州计划法令应该被修正，要求地方规划机构去准备环境评估，在环境评估中，他们评估在制定综合规划之前应当评估这些规划每个要素的环境影响。佐治亚州的规划体系的重要组成部分是准备每个郡和市二十年综合规划，这些规划要求必须包括自然和历史资源的保护成分。Ｎ１３０ Ｂ、分区 在某些州地方分区规章包括直接保护环境的条款，例如，在康涅狄格的Ｈamden 的分区规章包括目的性条款的语言如下 ：促进社区健康、安全和公众福利．．．最小限度减少因洪水灾害所造成公共和私人损失．．．鼓励全郡土地最适宜利用．．．保护现存和潜在的公共地表水和地下水饮用水源供应．．．鼓励全郡市民的住房条件的改善与土壤类型、岩屋和基础设施容量和保证适当条款来控制土壤侵蚀和沉积作用相一致。 很久以前，两亩地分区的司法许可是基于法院对这些远郊高档住宅社区的目前特点、外观和环境的公共利益的理解。Ｎ１３２历史上分区法典包含特殊的防止妨害条款，例如环境敏感区域内垃圾堆的减少。分区可能会防止特定的妨害类型在社区的任何地方出现。在这种情况下，固体废弃物设施、危险物质的生产、特定矿产经营和其他高强度使用是禁止的。 由不断完善立法指南所推荐的模范州分区授权法令提供分区规则去规划开发项目，此项目可能影响风景和景色资源、排水和暴风雨径流量、土壤侵蚀和沉积作用、空气和水质量、重要和敏感区域、自然资源区域，包括泛滥平原。Ｎ１３３不断完善立法指南 中另一个典型法案是授权地方政府去制订调节方案去减少在地方综合规划中所确定的重要和敏感区域的土地利用的负面影响。这个法案授权给地方土地利用机构去要求土地开发者提供环境利益用来补偿他们在这些环境敏感区域中的开发活动所带来的负面影响。Ｎ１３４等到了如此这样明确的语言存在于州分区授权法案中时，地方分区规则能包含那些针对保护环境资源的条款。 一个保护重要或敏感环境区域的分区技术是制定分区区域，这些分区边界线与敏感区域的自然边界线相邻。纽约的Ｐutnam Valley镇的分区规则中就有这样的例子。这个分区规则建立保护区域，它声明它的目的是保存、保护和加强各个方面的自然资源的价值，包括地形和地质特点、植被、野生生物、水体和湿地、风景区域和其他土地和社区资源，这些资源的保护对于环境质量的持续改善是必须的，防止土地和重要生态资源的开发，易受洪水侵害的土地，过度陡峭的坡地区域，或者其他土地，如果没有适当的保护，会威胁人类生存和财富。Ｎ１３５ 现在分区授权法案授权地方政府去保护环境在许多州还处于探讨阶段。，在Reed诉. Rootstown Township Board of Zoning Appeals.此案中，一个开放空间保护分区区域得到俄亥俄州最高法院的支持，作为一个管理权力的立法实践。Ｎ１３６这个法院认定五亩最小尺寸是最合情合理的，因为这个范围实质上构成一个沼泽。Ｎ１３７在Reed诉. Rootstown Township Board of Zoning Appeals. 俄亥俄州最高法院鼓励市政当局决定去制定保护分区区域，发现分区规章被认为是合宪的，除非法院决定是专断的和不理智的，与社区公共健康、安全、道德和公共福利没有实质联系。Ｎ１３９俄亥俄州最高法院也主张“制定分区规则去保护地下水资源，在Ketchel v. Bainbridge Township案中，法院不同意土地所有者的主张，他们主张有绝对权力去使用地下水而不用考虑相邻土地所有者的结果。Ｎ１４０这个分区条款限制了土地开发，根据这样的土地能力去进行开发活动，而不考虑中央水源供应和中心污水处理设备，防止因过度开发而引起土地和地下含水土层的污染，保护含水土层再受侵害区域。Ｎ１４１法院决定，地下水资源的保护是全区合法的和适当的目标，充足和安全的水源供应是公共健康和福利的最基本成分。Ｎ１４２ Ｃ重叠分区 重叠分区是一个重要的分区技术，它认为市政当局在特定环境敏感区域应当限制发展。重叠区域是一个已经绘制的区域上再附加一个或更多确定的分区。环境重叠分区界线可能是遵循自然资源的界线如分水界或泛滥平原。一个重叠分区区下层分区标准，同时附带保护重要环境区域的自然特征的额外要求。Ｎ１４３在重叠区域内的一小块土地同时要遵循两套分区规章：下层区域条款和重叠区域要求。一个特有的自然或审美资源区域，如一个长有稀疏松树的沙地、湿地资源区域、分水岭或潮汐盆地，就是用这种方法进行确认和保护。 亚利森那州的图森城，选定重叠分区区域，在区域内遵循例外规则标准，倾向于定期冲洗去保护自然植被和敏感野生生物栖息地。Ｎ１４４犹他州的Ｈolladay，选定一个重叠区域覆盖在山脚和峡谷之上，去保护他们的野生生物栖息地、陡坡、山脊线和风景。Ｎ１４５纽约的Ｐutman Valley郡，选定一些重叠区域，其中一个山腰管理区域。Ｎ１４６这个郡分区规章的山腰管理条款保护山脊线和斜坡的环境功能，并把山腰作为风景资源加以保护。该规章要求计划委员会审议发展计划时并仔细考虑减缓对这种资源的负面影响。Ｎ１４７ 不断完善的立法指南包括一个模范州授权法案，该法案授权地方政府去制定和实施环境质量区域。Ｎ１４８该授权法案授权地方政府去为多种目的选定重要和敏感重叠区域，如保证饮用水源和水系的质量，保护自然资源，防止自然环境的污染，保护湿地资源，使洪水、暴风雨和其它灾害的损失降低到最小。该法律要求地方政府在环境保护区域实行环境使用许可，为了获得许可要求缓冲区域能满足土地开发的特殊类型。缓冲措施可能包括土地在适当选择方案中的变化，如填充、筑平和铺筑，这些措施也可能利用最好的管理实践，如通过阻拦池塘、植物缓冲和减少道路被海水淹没来减少非点源污染。 Ｄ刺激性分区制 在某些州的法令授权地方政府去允许开发者建造房屋超过他们分区规则所要求的更大密度，以换取公共利益，如开阔空地的保护。在纽约的Ｌagrange镇，当开发商允诺保护面积的８０％用于农业用地，他将获得４０％密度的奖励。Ｎ１４９纽约法律允许社区接受现金支付以换取奖励给开发者的分区刺激。Ｎ１５０Ｐ这就允许地方政府用现金直接提供公共利益。例如，开发者所支付的用以购买规定密度基础上增加２０％的现金去购买在其他土地上的发展机会，这些其他土地是社区作为开阔空地所增加的。这种类型的密度奖励提供给那些开发者，他们拥有能够吸收开发影响的和现在的基础设施可容纳的土地。刺激性分区制是地方当局贯彻实施他们的综合规划可能采用的措施，当这些规划确定那些适合更大发展密度的土地和保护包括环境敏感土地的区域。 Ｅ再分区许可 地方立法者或计划委员会制定的再分区规章要求提供其审议地图、计划和图表必须标示环境因素，在卡罗来纳法律中，地方政府要求再分区者提供合适的排水规划去防止侵蚀问题和洪水灾害。Ｎ１５１卡罗来纳市政当局也被许可要求再分区者为娱乐、光照、空气提供充足和方便的开阔空地，避免拥挤人群。Ｎ１５２再分区规章也授权给评价主体要求开发者去改变设计或展示他们所提议的方案去防止环境侵害或者保护附近自然资源。Ｎ１５３ 纽约的Ｎorth Salan郡的再分区规章，证明再分区的土地上的环境因素是怎么被保护的，它要求地方计划委员会去避免土壤侵蚀、水道和湿地的侵占、林木和植被不必要的损失。Ｎ１５４华盛顿州法律规定再分区计划将不会通过，除非有责任的地方机构找到“合适的条款为开阔的空地、排水渠道、可饮用水供应、环境的污染、停车和娱乐和操场”。Ｎ１５５新泽西州的再分区法案要求地方再分区规章包括水源供应、排水、遮阴的大树，留出开阔空地提供给计划发展区的居民使用。Ｎ１５６几个州，包括纽约，授予地方审议委员会的巨大权力，要求保留空地或拔出娱乐用地来满足新住宅区发展居住者的需求。Ｎ１５７ Ｆ定位计划许可 大部分地方政府已经制定规章为单独小块土地的开发建议提供审查。在得克萨斯州的奥斯丁，定位计划规章要求阻滞暴风雨和环境审议。定位计划也必须包括风景要素，确定被保护的林木，致力于水质和相关排水问题。在一些情况下，证明一般也需要依赖于濒危物种保护法案。Ｎ１５８ 纽约法令许可有责任的地方机构要求所有提议的定位计划显示出“掩蔽、符号、风景、建筑要素、建筑物的定位和尺寸、相邻土地利用，还有土地立法主体所特别关注的其它要素。Ｎ１５９纽约Somers的定位规划授权地方计划委员会根据环境制定定位计划许可去保护区域环境质量、自然资源和其它要素。Ｎ１６０ 不断完善的立法指南所推荐的模范定位计划法案特别强调地方定位计划规章，将包括保护本区域自然资源的标准，包括地质、植被、泛滥平原、沼泽和水体。Ｎ１６１一些州法案如Rhode Island，把地方定位计划审议局限为特别法，目标指南必须只能在分区规章中阐明。Ｎ１６２康涅狄格州法律许可定位计划进行修改或否决，如果他们不能遵循分区规章或地方湿地机构规章所提出的要求。Ｎ１６３在康涅狄格州内，定位计划由分区委员会进行评估，要求定位计划在作出决定时需要考虑地方本地湿地委员会的报告。Ｎ１６４ Ｇ集群 在许多社区内，有许多规章保护空地和自然资源，这些规章授权或要求土地再分区者在一块区域内在允许的住宅密度内集群。马萨诸塞的悬河，把集群发展定义为“一个单个家庭住宅发展，住房集中在一起组成一个或多个集合，通过永久受保护空地，每一个又彼此分离，财产又相邻。”Ｎ１６５马萨诸塞政府被授权制定分区规章承认集群发展，保证特殊需要。Ｎ１６６哪里允许集群发展，发展的空地就必须转让给城市或郡，作为公园或开放空间使用，或者转让给主要目的 是保护开放空间的非盈利性机构，或者转让给这块地所有者所拥有的公司或信托或者在这块土地内的住宅单位。Ｎ１６７悬河把这些要求结合起来组成它的地方法典，强调开放空间或者将转让给社区组织，或者转让给非盈利性机构，或者无偿转让给城市。Ｎ１６８ 在纽约，地方立法者可能授权他们的计划委员会延期进行分区标准，如减小单位尺寸和高度要求，后退到保护空地的自然和风景质量。Ｎ１６９v Bedford郡 委员会授权它的计划委员会运用集群来保护区域的独有的或明显的自然特点，包括但不仅限于植被因素，野生生物栖息地、地表水供应、地下水含水土层、濒危物种、岩石结构和陡坡或者去保护区域内人造环境独有的明显特征，包括但不仅限于建筑、结构或建筑的、历史的或者考古价值的人工制品。Ｎ１７０纽约的Stanford郡要求住宅发展集群去保护农业土壤，保护农田和强化郡的田园生活方式。Ｎ１７１ Ｈ含水土层保护 一些地方政府运用他们环境权力去保护饮用水含水土层，通过把额外的规则标准影响这样区域所提议的开发项目。康涅狄格Wallingford含水土层保护规章禁止特定土地利用，为了保护它的地下水资源，禁止土地所有者对土地进行商业使用，如把危险化学物质作为他们运作的不可缺少或基本成分，固体废弃物的丢置，垃圾场、咸水湖、危险垃圾储存区域、大量贮存堆、贮存地表水以备灌溉、海水淹没道路，或运输油、汽油或其它危险物质的管道。允许但限制其它用途，如地上化学物质和燃料的贮存，地下燃料贮存，干洗和新的或扩散的化肥，肥料、杀虫剂和除莠剂贮存区域。Ｎ１７２ 运用他们市自治权力去保护物理环境。Ｎ１７３纽约市能制定限制非点源污染含水土层保护法律。此污染来自使用能污染含水土层贮存的水体的化学物质的土地开发和运作。Bedford郡已经划定含水土层保护区来防止地下水污染，在此区域内，允许各种用途，但只有在保证特殊许可之后，规定的活动包括：当地污水处理系统的运作、一般腐烂区域、地下水热开发、海水淹没道路、和除冰剂的控制和贮存，Bedford规章禁止在含水土层保护区域进行某些使用活动，包括危险物质、固体废弃物或腐烂淤泥的丢弃、危险物质的贮存、干洗、染色的运作过程，印刷和照片冲洗设备。Ｎ１７４ Ｉ环境影响评价要求 在某些州，地方政府被要求去实施他们综合规划和土地利用规章的环境影响评价，在这些规划和规章未制定之前，这些州要求明显的土地开发方案由地方机构根据他们的环境保护法案进行评价，要求这种独立水平评价的州包括加利福尼亚、夏威夷、马萨诸塞、明尼苏达、纽约和华盛顿。Ｎ１７５加利福尼亚和纽约法案要求当地的土地利用机构去考虑提议方案的替代方案，在提议开发上利用缓冲去保护环境。对于那些没有这种要求的州来说，不断完善的立法指南声明要求地方计划机构在他们官方制定之前去实施环境评价，他们考虑并评价他们综合计划中因素对环境的影响。Ｎ１７８ Ｊ侵蚀和沉积控制 制定地方法律去防止由于土地开发项目所引起的地表水的土壤侵蚀和沉积物的沉积作用，未开发土地包括生物性和化学性非常活跃的有机颗粒，当他们被干扰或移转到地表水，会引起严重水质问题。一个当地土壤保护规章描述自己的目的是保护人类、保护财富、防止带给环境危害，通过指导、规划、控制任何开发或其他活动的设计、使用和巩固来促进公共福利，这些活动会干扰或破坏土壤表面或者导致城镇内土地的运动。Ｎ１７９ 肯塔基州Jefferson郡已经制定了侵蚀防止和沉积控制规章去控制由于开发或其他土地破坏活动所带来的土壤侵蚀和沉积作用，防止负面影响和反面恶化。Ｎ１８０ Ｋ鱼类和野生生物栖息地 由地方政府所通过的土地开发项目经常使鱼类和野生生物栖息地受到干扰、破裂和恶化，一些市政机构已经在实施这些法定的权力，这些权力是他们已经被授权去保护当地环境，通过制定规章去保护敏感栖息地，防止土地开发和清理活动。 科罗拉多州法令提供地方政府权力去制定保护野生生物栖息地的地方环境法律。Ｎ１８１州地方政府土地利用管理授权法案的目的是在州内取得有序的土地开发，加强它的变动人口的基本人类需求和合法环境利益之间平衡。Ｎ１８２更为特殊的是，法案授权当地政府去规划和制定土地利用，通过保护土地，防止对典型野生生物栖息地和野生生物物种产生直接的或可预见性的物质伤害的活动。通过土地利用的计划和管理来提供一个预定的有序的土地利用和与宪法权利相一致的环境保护。N183 科罗拉多的Ｓummit郡，通过野生生物栖息地重叠区域去保护野生生物，该区域寻求对野生生物栖息地进行全面的保护，防止开发活动所带来的明显的负面影响。Ｎ１８４该规章要求本区域内所有开发方案必须包括州野生生物部门所评价的野生生物影响特别报告，把保护条款加到再分区或定位规划或制定独立地方栖息地保护法律，能取得栖息地保护濒危物种，帮助加强生物多样性。华盛顿的Ｔumwater市，已经制定定义和保护栖息地的法律。Ｎ１８５ Ｌ泛滥平原 开发活动能破坏泛滥平原，减少洪水存贮量，提高流量和降低水质和水量，地方泛滥平原规章能限制洪水区域内建筑物和基础设施的延伸，要求这样的建筑物必须建立一定的高度，防止溪流管道的堵塞，禁止化学或其它危险储存设备的建设。 加利福尼亚州的Irvine，制定泛滥平原区域规章，目的是促进公共健康、安全和大众福利，减少由于特殊区域的洪水灾害所带来的公共和私人利益的损失。Ｎ１８７这个泛滥平原规章说明这个城市的洪水灾害区域容易受到周期性洪水侵害，会导致生命和财产的损失，健康和安全危害和额外的公共支出。Ｎ１８８Deoittr市所制定的洪水灾害区域规章的目的是加强稳定开发模式，使它不轻易遭受洪水灾害的负面影响。Ｎ１８９纽约的Penfield镇的泛滥平原保护区域规章包括补充条款去保护环境和公共免受洪水灾害。Ｎ１９０ Ｍ山脊线保护 山脊线和山顶对于它们的风景和生态质量是非常重要的。Ｎ１９１山脊线开发活动的表面流水会污染提供下游饮用水的河水和溪流。１９２山脊线和山顶的腐烂系统的发展会引起下流财产的污染。建筑物会破坏野生生物通道和重要的栖息地。山腰和山脊线内在的物理性质很不稳定必须小心注意防止泥滑和其它土地的灾难性运动。Ｎ１９３地方法律要求山脊线和山顶区域的开发活动与自然环境相混杂，缓冲保护本社区特殊的有价值的风景区。Ｎ１９４ 科罗拉多的Castle Rock镇制定山脊线保护法律要求特定山脊线和山顶被设计成保护他们所创造的可视环境，发展在把建筑物和其它设施排除在视线之外的情况下才能进行。Ｎ１９５ Cincinnati市制定山腰保护规章目的是帮助土地和与环境相协调的建筑物发展，保护城市环境的质量；在城市环境中，环境的特点具有明显公共价值，容易受到在传统分区和建筑规章许可证下的发展活动的侵害。Ｎ１９６ Ｎ风景资源 风景资源包括开放视野、乡村道路、全景景色、林荫道、石墙和农田景色。当地保护风景资源的努力包括公路建设和维护的规章，土地清理、建筑、公用设施和批示牌的放置，其它要求如植被缓冲带、道路林木和其它植被的维护，减少开发活动带来的影响，纽约的Somers镇已经制定地方法律，该法律包含值得保护的风景资源的设计标准。 Ｏ陡坡保护 陡坡通常与其它环境因素相联系，如岩石矿脉的露头、浅层土壤、基岩断裂块和地下水渗透。开凿或建筑结构能引起不稳定，通过负荷陡坡或重要支撑的移动。筑平、切割、填埋能危及一些坡地的稳定性。Ｎ１９８对农业、主道路和铁路建设、房屋建造和排水这些活动进行规划去保护陡坡。纽约的Cortlandt镇已经制定地方法律，目的是防止陡坡的不适当改变。Ｎ１９９这种类型的条款将在山脊线或山顶保护规章中可以找到。Ｎ２００ Ｐ暴风雨控制 地方政府制定本地法律去控制暴风雨水流对环境的负面影响，减少对财产和公共健康和安全的侵害。暴风雨控制是控制和清理过多积水的过程，所以它不会危害自然资源或人类健康。因为越来越多土地被不可渗透表面所覆盖，如道路、停车场或者建筑物。暴风雨盆地不存在或不充分的地方，有越来越少的表面可以让可以让暴风雨水渗透。暴风雨就流入最近水体，不可渗透的表面不仅增加水流的体积和速度，而且防止营养作用、沉积作用或其它污染的自然过程。暴风雨径流规章通过对暴风雨的控制来提高对洪水控制的能力，减少侵蚀和沉积作用，有助于地下水再填冲。Ｎ２０１ 科罗拉多法律授权地方政府去制定规章，限制暴风雨水道的发展。Ｎ２０２马萨诸塞州Fitchburg制定暴风雨管理和侵蚀控制规章去防止和减少财产损失和洪水灾害。 Ｑ木材砍伐规章 木材砍伐规章能有助于增加生态平衡，以满足现在和将来对木材和纸浆。地方砍伐规章所需要考虑的因素包括连续的物种更新、植物竞争的结果和潜在的危险因素如昆虫和病原体，可到达道路的建设、木材产量加工中心、在茂密森林里其它永久性结构，这些都在制定木材砍伐法律中是非常重要的。Ｎ２０４纽约的Pawling镇，制定了木材砍伐法律，规定了林木清理和砍伐，去防止沉积作用和排水问题。Ｎ２０５ Ｒ发展权力的移转 纽约法令定义“发展权力的移转”是发展权力从发送区域一个地方、一块地或一个区域向另一个或几个接收区域的一个地方、一块地或一个区域的移转过程。Ｎ２０６发送区域是寻求土地保护的区域，接收区域是需要发展并且能够被提供发展机会的区域。发展权力的移转计划的目的是让社区发展以一个更经济更有效的方式。这个计划被用作保护自然资源、风景和开阔空地，通过把包含这些资源的区域设计成发送区域。马萨诸塞Falmouth，运用发展权力的移转方法去保护重要滨海和饮用水源供应区域。Ｎ２０７ 长岛长着稀疏松树的沙地的综合规划，把发展权力分配给脆弱的长稀疏松树的沙土的含水土层。建立在地方分区的土地的发展机会之上，严格地限制这些发送区域的发展。Ｎ２０８这个计划把接收区域确定为一个可能移转发展机会的区域。在这些接收区域拥有土地的开发者可能从发射区域土地所有者购买债权，每次购买债权都要求发开者建立一个额外的住宅单位，超过接收区域分区所允许的数目。 另外一个使用发展权力移转有趣的方法是康涅狄格州农田权利法案，该法案追求保护农田和保护开放空间两种目的。Ｎ２０９该法案通过限制基本农田发展来促进积极农业。州购买发展权力给那些农业委员认为根据法令标准值得保护的农业 用地。该法令是为了保护农业而设计的。Ｎ２１０同样，市政当局也有权力去购买农田发展权利。Ｎ２１１这种农业土地发展权力的购买给农民提供现金作为一种鼓励刺激他们继续种地。康涅狄格州法令提供一个额外的动机去把发展机会卖给宝贵的农业用地，出卖自己的发展机会的农民对他们的不动产税收评估不是建立在地方分区下允许使用的农田价值，而是作为农场的土地的价值。Ｎ２１２发展权利被卖出之后，土地只能被为农业目的作用或出售，这降低市场价值，反映在降低的税收评估，降低了农民每年运作支出，使农业变得更经济可行。 Ｓ林木保护 林木保护规章典型地建立一个许可系统，在此系统下林木砍伐是允许的，但只有显示一定的必要性和依赖于特定的环境，如被砍伐林木一些或者全部得到补种。林木保护规章可能认为观赏、修剪、整理和来自路边人行道和道路交叉口的收进。一些州，包括佐治亚、Ｎ２１３夏威夷、Ｎ２１４缅因、Ｎ２１５和马里兰Ｎ２１６已经制定规章或要求或允许地方政府制定林木保护法律。 康涅狄格州Cheshire镇已经制定了这样的规章。Ｎ２１７一些社区已经制定规章去保护本地树种或遗产树，如橡树、美国梧桐、胡桃树和桉树，这需要由专业的林木栽培家作出鉴定报告和随后实践去保护这些标本，免受开发活动的影响，包括单个家庭的附加物。Ｎ２１８科罗拉多的Steamboat Springs已经制定了林木和灌丛规章，这个地方法律的目的是规定对于植物保护的要求，包括林木、灌木、草坪和其它所有的固定的长期的在城市财产上增加的风景，包括任何城市所有道路、小径、公用道路、或其它公共场地或城市或高山公园、娱乐场所或开阔空地。Ｎ２１９ Ｔ湿地和水体保护 地方湿地规章限制某些活动，如挖掘和土壤清理、道路建设、筑坡和土壤流失、木材砍伐、在湿地和缓冲地带的建筑物和基础设施的布置。纽约的Lewisboro城已经制定了本地湿地和水体法律。包括对这些资源的广泛保护。Ｎ２２０Ｄ 在Concord, New Hampshire已经建立海岸线保护区域去改善地表水和地下水的质量，保持洪水容量效能，保护野生生物栖息地和喂养区，保护其它特有的自然资源。Ｎ２２１康涅狄格州，法律定义湿地为一个包括这样土壤类型的区域，排水条件差、排水条件极差、淤积的和泛滥平原，并不时由美国农业部国家资源保护部门进行修订。Ｎ２２２水体包括任何水体，无论是自然还是人工的，无论是私人的还是公有的。 康涅狄格州内陆湿地和水体法案要求所有市政机构要建立当地湿地机构。Ｎ２２３这个机构管理在湿地内由市政当局指定的各种活动。地方湿地机构有权力 去管理在湿地或水体确定界线内的土地，而且包括禁止使用湿地的活动发生区域的任何相邻土地。Ｎ２２４这个法案禁止任何人在当地湿地和水域内从事未经允许管理活动。管理活动包括几乎所有开发和土地利用活动。Ｎ２２５州环保局的委员可能撤销当地湿地机构管理湿地内活动的权力。如果州环保局认为当地机构不能履行职责。Ｎ２２６委员的规章要求地方机构向州环保局所有颁发的许可和他们所采取的其它行动。Ｎ２２７当地湿地机构被授予权力去制定规章扩展委员制定权，或者为了保护湿地的必要而增加规章。Ｎ２２８ ６、赞美地方主义 在二十世纪九十年代中期，环境法律和政策的耶鲁中心批判性地回顾了国家环境法律。该中心开起下一代工程。通过该工程激发学生、州和国家领导人、各个私立和非政府部门的专家和一大批其它人综合评价国家环境问题、政策和方案。N229耶鲁举办了两个重要的会议，吸引许多学生进行研究项目，举办 了１４场专题讨论会，成百上千专家参与。 在下一代工程的报告包括大量批判性的观察与修正。其中一些对地方环境法律是具有影响作用，它在国家环境创始中的位置。Ｎ２３０这个报告陈述有广泛的公共基础支撑环境保护，如果不是环境支出。第一代要求和控制法律，是在二十世纪七八十年代由议会制定的，引起公众关心如何去清理空气和水，通过寻求去减轻严重点源污染，如烟囱或水管道。然而，今天的环境问题，包括由于市郊化导致的自然资源的丧失和成千上万小块土地的开发水和空气质量产生的影响。Ｎ２３１通过现存的联邦和州法律创设的机构来解决这些问题的前景是非常有限的。主要政策问题是如何从第一代要求和控制方法转变为新的策略，即解释成政府和私人的行为计划。 耶鲁报告包括几个基本原则去指导政策制订者如何寻找这个问题的答案。Ｎ２３２它建议下一代策略应该是合作，而不是对抗，是综合的，而不是片面的，是弹性的适应环境的，而不是由亘古不变的定律所限制的。该报告强调说今天的环境问题是每个人的事情，既然所有我们都要受到影响，并且大部分人可能直接涉及。成千上万的影响环境质量的决定和行为。环境决策，在上下文，需要去移交给包括地方领导人和持续地从事州和联邦的改革者、立法者和行政管理者。此报告，提到在现在市民社会在广泛的城市组织中所表现的能量和智慧的重要性，认识到他们在环境范围内所扮演的重要角色。Ｎ２３３这个报告中一个最突出最神秘的观察就是在第一代环境政策中，在环境政策和土地利用决策之间缺乏系统联系。Ｎ２３４环境政策是联邦和州法律和政策创造的产物，而土地利用决策大部分是地方性的。环境政策制定者已经运作仿佛这两个领域是毫无联系的。该报告叙述；土地利用是环境运动的备忘录，在过去的二十五年中，国家许多环境法律一段时间内只提出一个问题―――空气或水污染，濒危物种、垃圾丢弃――他们在开始已经做到了通过限制个人行为的禁止性政策。尽管他们的成绩已经非常明显的，这样政策看起来提供越来越少的回报。下一代环境进步将越来越多依赖于现在土地利用模式所造成的环境支出。Ｎ２３５ 根据该报告，环境进步和土地利用决策是一个问题的两个方面。Ｎ２３６环境政策仅取得边缘上的成功。如果地方土地利用政策的累积的效果被忽视的话。该报告列举了土地利用规章程序的缺点；它太过于集中，实际操作中地方主义，建立在不充分的信息基础之上，让渡给不理解它的市民甚至是有职责的官员。这些缺点被点出通过建立在生态系统上的长期规划：水体、风景、生物区、三角湾。开展政策应该认为土地的承载能力和避免重要环境资源的恶化。既然环境资源超越城市境界，这个规划在本质上也是超越城市的。既然广泛基础利益受到影响和卷入，这个计划必须是合作的和广泛的。土地计划包括社区视野，没有明显的市民投入资金，它不可能希望成功。环境巨大公共利益还没有被投入土地利用计划。但在国家和州层面上进行游说。在地方层面上，市民建立和提供资金、土地委托书。它的保护私人土地的可称赞的目的是失去导致环境恶化的工作机会，地方市民和官员需要技术支持去检测土地利用政策的效果，开展地方政策的支出收益分析，发明重要环境设备，这些设备需要受到保护免受开发影响。 地方政府的授权去制定本地环境法律，该法律提及耶鲁研究所提到的一些问题，然而，正如报告中所指出的，本地市民可能有困难去理解土地利用规章与他们生活质量的相关性。他们就不可能变得积极参与制定规则去保护环境。这种积极参与将有助于他们了解土地利用管理怎样能创造良好的开发模式，不仅能保护环境财富，而且能创造就业机会，建立健康税收基础，为工人和退休的人提供必须的住房，创造密度去支撑依赖汽车生活的替代品。用这种方法，土地利用实践和环境政策就能紧密相连。通过规划哪里必须保护环境，市民决定哪里应该开发。这种方法能减少实际操作中的模棱两可和引起诉讼，土地所有者和开发者他们不知道为什么他们在他们尽力建设的地方会形成对立面。 让当地市民和官员积极参与当地环境法律的制定，要求长期计划去确定和优先考虑重要环境区域和财富。这种积极参与会提高地方在地理信息技术的利益，也将鼓励州和联邦机构去提供帮助给地方政府去购买和实施这种技术。有效地制定环境保护规章的方法，会减少清理的费用，环境恶化的外部消费，开发的过分热情的对立面的社会支出。这种方法也减少由土地委托书和政府机构所推进的土地获得项目的支出。既然非常容易理解水体、风景和其它生态资源跨越城市边界。地方环境改革者迅速理了超越城市规划的价值，在大多数地方土地利用规划中所丢弃的一体化，对于地方政府去实施合适的计划，特别是超越城市边界，要求从更高一级政府那里得到刺激和帮助，因为州和联邦机构提供这种支持，各级政府环境和土地利用部分变得相互联系了。 地方环境规章提及这种代际环境问题，这些是与在二十世纪初空气和水污染的分散、转化和很大程度地方原因紧密相连的：蔓延的开发模式、交通拥挤、开发的高代价。地方反应在本质上是复杂的，来龙去脉是特殊的。认识到地方政府在环境保护中的重要性，使他们变成有用的参与者，参与 到州和联邦环保系统和鼓励方法的合作而不是永久的分离。因为在地方层面上的市民直接受到环境问题的影响，并且与每一级政府成功地努力是紧密相关的，就有强烈的刺激去合作地解决土地利用和环境问题，而不是对抗性的。 ７、总结 既然二十世纪七十年代早期的国家土地利用计划法案的失败，Ｎ２３７联邦能量已经直接指向技术为基础的环境标准的创立和实施，通过与州政府合作进行，不屈服于作为州合作的刺激的威胁或财政上的惩罚。 这个政策最近显示是在环保局实施ＴＭＤＬ方案中的努力可以看到。Ｎ２３８因为达到目的的支出和复杂性，ＴＭＤＬ数据将持续显示几年。如果这样，在州和联邦层面上，可能会有机会去加强地方政府能量在保护环境中扮演一个多产的角色。地方环境法律主体的产生，要求重新审视在州和联邦土地利用和环境政策中提供市政府一个合作者角色的价值。 州能审议他们已经授予地方政府关于土地利用和环境保护的权力，并考虑谁去增加地方政府权力，遵循这篇文章中所叙述的几种方法的任何一个。州也能草拟出模范地方环境法律，给地方政府提供参考。他们给地方政府制定和实施这些模型提供技术帮助，发起教育项目去鼓励更多地方政府参与进来。州也能提供奖励给合格处理权限授予已经制定地方环境标准的地方政府。 联邦政府能鼓励更多州去授权给当地政府去保护自然资源，通过倡议准备一个模范州授权地方政府制定地方环境法律的法案，或者通过签署那些由ＡＰＡ的不断完善项目所颁布的法律。正是二十世纪二十年代由商务部颁布的。模范法案导致相当迅速地制定州分区授权法案和地方分区规章，Ｎ２３９提供联邦资金去支持州去准备不断完善政策和计划所作出的努力，会有助于为州和地方行为创立一个主体工程，去保护重要地区的环境资源。联邦和州资金也能提供给确定重要水体、栖息地和森林和当地自然资源存货的开发。在联邦的支持下，州遵循不断增长项目，通过提供给地方政府财政刺激鼓励地方政府去创立自然资源存货目录，保护重要环境财富。提供的州和联邦的刺激也能促进交通规划与跨市土地利用规划相联系。 在联邦和州层面上的这种类型活动的前提是在土地利用管理方面的地方权力必须变成是总体环境政策的混和。这个前提是经常受到挑战，因为它的必然结果被认为是服从有效标准的创立和实施。这个必须结果对于那些认为有意依赖环境标准的方法是注定失败的那些人来说是令人震惊的。在这些努力中还有其他危险，此危险来自有限的行政和实施能力以及地方政府的地方保护主义倾向。 这些会被提出通过有效的技术帮助和在郡、区或州层面上一些行政和实施功能的中心化，清晰的地区政策和州对地方表现的监控受到财政刺激的支持。Ｎ２４０ 这篇文章已经叙述了美国的环境和土地利用法律系统同时依赖于当尝试来自上面授予的自主处理权地方自主处理权限。国家已经否决更大的土地利用决策在联邦层面上的集中化，这种集中化会建立和实施标准去说明地方采取开发活动对环境的影响。因为国家强烈委托给地方控制。真正地环境实施系统的分散化在州和地方政府制定和实施影响地方行为的环境法律，这种分散化也遭到了否决因为这个层面上有很多已经证明的偏向和局限性。这就建议国家必须成功地使用双重方法去寻求更好、更有效的方法。该方法混杂了当地、州和联邦对土地的影响。 审查广泛的地方制定的环境法律所得出的一个教训就是地方环境是多么变化。地方环境的改变如气候、地形、水文和生物多样性暗示当处理环境问题时环境保护集中方法是不值得称赞的。通过在地方层面上支持改革，鼓励市民自行决定在他们的社区内什么是可以接受的。他们的当地环境法律将定义什么是建设什么是自然的之间的联系，以及在必要时两者的分离。通过整理在地方环境法律中的期望，今天的市民将建立和传递他们对环境保护的理解，通过地方发展模式和他们法律所创造的受保护的风景。 联邦和州努力鼓励地方保护自然资源和其它理智发展动力应该被看作策略的努力建设地方政府的能力，在土地利用和环境保护方面他们永远的合作者。这种能力建设的方法能补充联邦的作用去实施环境标准，通过建设和加强州和地方提供基础设施。需要这种能力，不仅仅是ＴＭＤＬ方案，而且开展大量联邦创制去控制非点源污染，取得正确交通规划，保护濒危物种，抵抗曼延发展的负面影响。 近年来地方层面上环境保护改革的证据应该不是令人吃惊的，通常法律是由地方习俗和地方法庭首创的，发现和实施在更高一级的司法顺序去创立法律的主体，能把各国内和普通地方规则和传统串联起来。Ｎ２４１这种地方环境法律的出现显示环境价值正在民主系统基础上被接受，和经济实践相平衡，这是健康的趋势，也是值得鼓励的。Ｎ２４２ 我们不应该感到吃惊，重要和急需的法律改革正在基层出现。地方政府管理私人所有土地使用的权力能被扩展到面临时间推移的挑战，这一点是无庸置疑的。现在土地利用管理的开端，美国最高法院声明，宪法授权的意义决不会改变，他们适用的范围必须扩展或压缩，来适应新的不同的状态，这种状态是在他们所操作的领域内不断到来的。在一个变化的世界，它不可能是另外的。 注释： Ｎ１这篇文章中的地方政府、市政当局、当地和市，指任何孤立的城市、城镇、乡村、自治城市、郡或其它比州小的政府实体，它们被授权赋予为了公共利益制定土地利用的规则。 Ｎ２See infra note 23 and accompanying text. Ｎ３第十号修正案规定如下：权力不是由宪法授权给美国，也不是由宪法禁止美国，各是由各州独立保留或者由人民独立保留。U.S. CONST. amend. Ｎ４See 42 U.S.C. § 7431 (1994)（规定：在这一章，对计划或控制土地利用的郡或市现存的权力禁止任何违规。同时在这一章，在土地利用方面禁止提供或委托权力。） Ｎ５See John R. Nolon, National Land Use Planning: Revisiting Senator Jackson’s 1970 Policy Act, LAND USE L. & ZONING DIG., May 1996, at 5. Ｎ６531 U.S. 159 (2001). Ｎ７Id. at 171. Ｎ８33 U.S.C. § 1281(g)(1) (1994). Ｎ９这个法案 赋予沿海各州为它们的海岸区域制定开发管理项目的权力。16 U.S.C. § § 1451-1465 (1994)各州项目必须满足各方面要求，包括提供对海岸水体有显著影响的土地利用规划，并且作出明确说明由哪个机构和官员来具体实施该项目。See Linda A. Malone, The Coastal Zone Management Act and The Takings Clause in the 1990’s: Making The Case for Federal Land Use to Preserve Coastal Areas, 62 U. COLO. L. REV. 711, 727 (1991) （规定：如果各州项目的要求更加特殊化，那么ＣＺＭＡ更愿意采用最有争议的土地管理方式―――联邦土地管理。ＣＺＭＡ方案的通过是可能的，因为法案与其让联邦制定规划还不如要求各州自己规划去实施联邦政策。） Ｎ１０16 U.S.C. § 3501 (1994 & Supp. V 1999). Ｎ１１16 U.S.C. § 1539 (1994).濒危物种法案是联邦环境法律追求客观而不是防止非点源污染。说明联邦制定标准和程序怎样干涉地方政府管理土地利用的特权的一个例子。濒危物种法案中，土地所有者和开发者可能准备栖息地保护方案。此方案全面描述了提议的土地开发活动和证明方法。这些活动将缓和它们所带给濒危物种的负面影响。Id. § 1539(a)(2)(A).通过栖息地保护方案是保证土地开发活动的先决条件。这些开发活动会导致被保护物种的偶然被捕获。Id. § 1539(a)这种规章的制度建立在濒危物种法案禁止任何人捕获濒危物种的基础上，否则，将受到美国司法部审判。. Id. § 1538(a)(1).“法案中的人”包括市民个人和实体例如地方政府和官员。Id. § 1532(13)，准备和审议栖息地保护方案的过程 有一点像否定定位方案和再分区规定的地方性要求。它们要求开发者准备详尽开发计划，并把他们提交给当地行政机构审议并获得通过。 Ｎ１２42 U.S.C. § 7506(i) (1994). Ｎ１３Envtl. Def. Fund v. EPA, 167 F.3d 641, 644 (D.C. Cir. 1999). Ｎ１４在多种水运运输工具联运功效法案中，称为城市规划组织的地区运输规则机构必须制定发展长期或短期运输计划；这个计划考虑了交通政策决定对土地利用和发展的可能结果，交通计划与程序与所有采用的短期或长期土地利用和发展计划的条款相一致。23 U.S.C. § 134(f)(4) (1994)这个要求中不可思议的话简单的来说就是：它要求地区运输机构与土地利用计划取得一致，土地利用计划在本质上是由地方制定的，在地区层面上土地利用计划是各不相同的。 Ｎ１５Transportation Equity Act for the 21st Century, Pub. L. No. 105-178, 112 Stat. 107 (1998). Ｎ１６Susan Bruninga, EPA Moves to Delay Action on TMDL Rule; Rule Changes May Be Proposed in Spring, 32 ENV’T REP. (BNA) 1415 (2001). Ｎ１７See id. at 1415. Ｎ１８第十巡回法庭要求主张，清洁水法案并没有给环境保护机构权力去制定非点源污染v. Browner, 260 F.3d 1192, 1198 (10th Cir. 2001); see also Appalachian Power Co. v. Train, 545 F.2d 1351, 1373 (4th Cir. 1976)（主张议会明显区别点源和非点源污染排放，在清洁水法案中授权环保局只能制定前者规则。然而，美国野生环境区域案例明确指出：在33 U.S.C. § 1313中，ＴＭＤＬ方案要求各州将取得对非点源污染的最有效的支出和最理性的控制。American Wildlands, 260 F.3d at 1198 (quoting 40 C.F.R. § 131.112(a)(2)) Ｎ１９在ＴＭＤＬ中，环保局在影响地方土地利用方案所走过的循环路线现在正在被国家水生鱼类服务机构所效仿。国家水生鱼类服务机构试图去保护西北太平洋季节性品种马哈鱼，此鱼类被列入国家环保局濒危名单。 Under § 4(d) of the Act,ＮＭＦＳ已经作出规定要求各州和市政当局采取保护措施，ＮＭＦＳ作出此规定是基于of 16 U.S.C. § 1533 (1994).的授权，既然西北各州地方政府规定并允许在马哈鱼栖息地的水域进行土地利用活动，地方当局不能采取保护措施，被认为是对环保局给予他们的职责玩忽职守。See supra note 9.一个浮出水面的法学理论是假定地方政府倾向于第三方开发者和土地所有者侵害被保护物种的行为。在ＮＭＦＳ规则中，有一个含蓄的地方就是说对于这种倾向要有巨大免疫力。这种倾向对地方政府来说，采取措施保护马哈鱼。对第三方来说，就是在地方政府规定下从事活动。In Loggerhead Turtle v. County Council, 148 F.3d 1231 (11th Cir. 1998),在第十一巡回审判主张，环境案件中原告长期诉佛罗伦萨郡没有制定海滨地区照明方案，而光照成为海龟试图回到海里产卵时不辩方位和导致死亡的最接近的原因。这种对保护物种的伤害成为这个郡的“前车之鉴”，引以为鉴。Id. at 1249.发回重审，发现这个郡的规定并没有引起濒危物种法案所保护物种的捕获。Loggerhead Turtle v. County Council, 92 F.Supp. 2d 1296 (M.D. Fla. 2000).然而这个特殊的裁定，并没有否定巡回法庭裁判的一般原则，即地方政府可能倾向于第三方在地方政府规则下所采取的行为。 Ｎ２０See,e.g., W ambat Realty Corp. v. New York, 362 N.E.2d 581 (N.Y. 1977).由州设立的Adirondack Park Agency优先进行地区分区和制定计划的权力得到支持。因为宝贵的地区公园的未来是州所关心的问题。Id. at 582法庭说，当然这个机构规章阻止当地政府在此公园内进行自由分区和制定规划。那实际上就是它的目的和结果，这并不是因为动机是削弱地方自治，而是意外产生超越当地利益的州政府关注。Id. at 58４法庭又补充说，作为纯粹地方政府关心的是Adirondack Park Agency森林、空地和自然资源，对此进行划分范畴和类型将毫无疑问冒犯艺术、生态和保护原则。 Ｎ２１See Michael Allan Wolf, The Prescience and Centrality of Euclid v. Ambler, in ZONING AND THE AMERICAN DREAM: PROMISES STILL TO KEEP 252, 253 (Charles M. Haar & Jerold S. Kayden eds., 1989)把欧几里得土地利用控制权委托给地方政府，这些问题说明成独占、反竞争、地方主义和审美主义。一个报告标题是“温和的革命‘，由１９７１年环境质量委员会提供，包括一个对于土地利用控制问题的强有力的说明。这个国家用在我们制定规则改革的风暴眼。正在被推翻的旧秩序是封建制度，土地开发完整模式在千万个地方政府的控制之下，每个地方政府寻求它的税收基础的最大化和社会问题的最小化，每个地区都很少考虑别人的问题，FRED BOSSELMAN & DAVID CALLIES, COUNCIL ON ENVTL. QUALITY, THE QUIET REVOLUTION IN LAND USE CONTROL 1 (1972).对于这些在环境保护问题上更偏爱经济发展必须加上地方政府的倾向，大部分地方政府严重依赖地方财政税收。. See PAUL E. PETERSON, THE PRICE OF FEDERALISM 36-37, 69-75 (1995). Ｎ２２分析近来州规划和可观增长的立法。Robert H. Freilich总结，在地方主义前几章所讨论的主要问题之一是没有被所讨论的条款所解决．．．．国家土地利用问题和各州不能收回早期授权给地方政府在土地利用方面的权力，指出需要在州的层面上进行有效的和综合的规划。” ROBERT H. FREILICH, FROM SPRAWL TO SMART GROWTH 240 (1999). Ｎ２３Joe Cannon, Choices and Institutions in Watershed Management, 25 WM. & MARY ENVTL. L. & POL’Y REV. 379, 388 (2000). Ｎ２４See James C. Buresh, State and Federal Land Use Regulation: An Application to Groundwater and Nonpoint Source Pollution Control, 95 YALE L.J. 1433, 1433 (1986); see also Chuck Sulfin, Protecting Our Water Resources Through Better Development Practices, NONPOINT SOURCE NEWS-NOTES, Jan. 2002, at 1. The U.S. Supreme Court recently discussed the connection between land use and nonpoint source pollution in its opinion in Tahoe-Sierra Preservation Council, Inc. v. Tahoe Regional Planning Agency, No. 00-1167, 2002 WL 654431 (U.S. Apr. 23, 2002):不可渗透的表面――如沥青、混凝土、建筑物、甚至是袋装泥土阻止降水被土壤吸收，相反，水被聚集和集中在这样的表面上。，更多水量流过道路和屋项，将分散雨滴露在一个分散的地主产生更大腐蚀力，特别是分散表面覆盖着本土植被。本土植被自己会削弱雨滴的腐蚀力。Id. at *3 (quoting Tahoe-Sierra Pres. Council, Inc. v. Tahoe Reg’l Planning Agency, 34 F.Supp.2d 1226, 1231 (D.Nev. 1999) Ｎ２５See infra notes 143-148 and accompanying text.. Ｎ２６See Routes 202/35/6 Bear Mountain Parkway Sustainable Development Study (Nov.27,2000),availableathttp://www.202and6.com/report_summaries/Outreach_Visioning_Summary.pdf (on file with the Harvard Environmental Law Review). Ｎ２７Henry L. Diamond, Land Use: Environmental Orphan, ENVTL. FORUM, Jan.-Feb. 1993, at 31, 32. Ｎ２８John R. Nolon & Kristen Kelley, Local Environmental Law: Natural Evolution or a Mutant Form?, 12 ENVTL. L. IN N.Y. 173, 191 (2001). Ｎ２９在美国传统上土地利用规章已经成为地方政府的职权，地方政府用分区规章和建立法规作为基础管理工具。” ROBERT V. PERCIVAL ET AL., ENVIRONMENTAL REGULATION: LAW, SCIENCE, AND POLICY 768 (3d ed. 2000). See also ZYGMUNT J. B. PLATER ET AL., ENVIRONMENTAL LAW AND POLICY: NATURE, LAW, AND SOCIETY 1164 (2d ed. 1998)写道：在日常实践中，土地利用管理绝大部分是在乡土层面上，特别是通过地方政府规章。 Ｎ３０在引述专家报告加强分区的合宪法性，美国最高法院的决定写道：这些报告都经过深思熟虑地思考一致赞成住宅区、商业区和工业区的分离，将容易提供适合分区不同特点和发展强度的消防设备，这将会提高家庭生活的安全性，最大程度防止街道事故，特别对于孩子来说，通过在住宅区疏缓交通以及由此带来的拥挤；降低噪声或其它产生或加强神经紊乱的状态，创造一个更为有利的环境来养育孩子。 尽管法院聚集于早期分区的有效目的中，但许多激进的改革者认为分区应当并且能用于取得更为单纯的环境目标。 Ｎ３１Golden v. Planning Bd., 285 N.E.2d 291, 298 (N.Y. 1972). Ｎ３２土地利用法律、分区和再分区管理没有关注环境恶化，他们的目的是规划发展的时机和结果，以求得社区费用的最小化，避免冲突。THOMAS J. SCHOENBAUM & RONALD H. ROSENBERG, ENVIRONMENTAL POLICY LAW 379 (3d ed. 1996). Ｎ３３See Senior v. Zoning Comm’n, 153 A.2d 415 (Conn. 1959); see also Simon v. Town of Needham, 42 N.E.2d 516 (Mass. 1942). Ｎ３４在１９７６年，美国法学会通过采取的示范土地开发法典认可地方规划和分区的容量在地方层面上保护重要环境区域和自然资源，发展规章可能会设计特殊保护区域如历史的、考古的、科学的、建筑的、自然的、风景的．．．MODEL LAND DEV. CODE § 2-209 (1975).地方土地开发计划将基于以下研究：地质的、生态的或其它影响开发的物理因素。Id. § 3-103.这个法典作为各州立法者所采用的新模式去更新二十世纪二十年代的标准性规划和分区授权法案，它不是完全被采纳的。这个示范法典的第七篇包括允许各州去制定地方分区规划的条款，这些规则关于地区巨大发展和各州最为关心 的重要区域。 Ｎ３５44 C.F.R. § 60 (2000); see also 42 U.S.C. § § 4011, 4013 (1994). Ｎ３６See Lucas v. S.C. Coastal Council, 505 U.S. 1003 (1992). Ｎ３７几个环境法律案例书包括有限地认识到地方土地利用管理和环境保护关联性的部分。See PERCIVAL ET AL., supra note 29, at 759包括一章的标题是土地利用规划和规章的成效，这一章大致概括出州和地方土地利用规划的作用，认识到它与环境保护之间的关系，寻求这些规章如何迎接挑战，限制州和地方土地利用权力。SCHOENBAUM & ROSENBERG, supra note 32, at 379-94讨论地方规划、分区和再分区规章，集中在地方政府决策的局限性和由各州收回土地利用规章制定权的趋势。PLATER ET AL., supra note 29, at 1137在一篇标题是在土地利用的基础上环境保护中可以看出，美国人没有看到土地利用法规与环境保护之间的联系。 Ｎ３８几本环境法律案例书以这种间接方式提及地方政府在环境法律中的作用。＋See, e.g., ELIZABETH GLASS GELTMAN, MODERN ENVIRONMENTAL LAW: POLICY AND PRACTICE 486 (1997) 讨论联邦最大资金项目和地方政府承担财政负担。ENVIRONMENTAL LAW: FROM RESOURCES TO RECOVERY 326 (Celia Campbell-Mohn ed., 1993)包括乡土层面的环境法简略讨论，仅局限于在农业分区、舒适、发展权利的移转。FRANK P. GRAD & JOEL A. MINTZ, ENVIRONMENTAL LAW § § 7.04-7.06 (4th ed. 2000)包括土地利用规划的一篇，讨论农业土地保护，增长管理和发展权利的移转。FRED BOSSELMAN ET AL., ENERGY, ECONOMICS AND THE ENVIRONMENT 14 (2000)解释能量公司必须怎样遵循地方规章以及当地政府如何采用法律去管理土地开发。JOHN E. BONINE & THOMAS O. McGARITY, THE LAW OF ENVIRONMENTAL PROTECTION 775-79 (1992)概括州和地方对危害污染工具的控制。JOSEPH SAX ET AL., LEGAL CONTROL OF WATER RESOURCES 616-99 (1991)包含局限性于地方层面上的水资源供应和组织的讨论。PETER S. MENNELL & RICHARD B. STEWART, ENVIRONMENTAL LAW AND POLICY 133-35 (1994)讨论在少数相邻地方有害的土地利用和地方对城市污染治理设备控制ROGER FINDLEY & DANIEL FARBER, ENVIRONMENTAL LAW 513 (4th ed. 1995)局限于讨论危险污染设备WILLIAM MURRAY TABB & LINDA A. MALONE, ENVIRONMENTAL LAW: CASES AND MATERALS 949-1053 (2d ed. 1997)包括一章关于土地利用的环境规章，此规章讨论州和地方土地利用的进化，农业分区以及发展权利的移转。 Ｎ３９CHARLES M. HAAR & MICHAEL ALLAN WOLF, LAND-USE PLANNING: A CASEBOOK ON THE USE, MISUSE, AND RE-USE OF URBAN LAND 702-04 (4th ed. 1989)包括从Fayette County, Kentucky的分区规则，泛滥平原的保存和保护，从地方层面上讨论州政府对土地利用决策权力的收回。CURTIS J. BERGER, LAND OWNERSHIP AND USE 863-65 (3d ed. 1983)在地方层面上讨论环境问题，特别是在Sanbornton, New Hampshire，采用划分尺寸最小化的要求。DANIEL R. MANDELKER, LAND USE LAW § 1.06 (4th ed. 1997)叙述与农业土地保护和泛滥平原保护相关的分区规则。DANIEL R. MANDELKER & JOHN M. PAYNE, PLANNING AND CONTROL OF LAND DEVELOPMENT: CASES AND MATERIALS 351 (5th ed. 2001)确定在某些区域如湿地和泛滥平原中环境法律和土地利用管理之间的关系，并解释地方政府在规制这些资源时所经历的困难。DANIEL P. SELMI & JAMES A. KUSHNER, LAND USE REGULATION: CASES AND MATERIALS 113 (1999)解释地方政府已经忽略再分区规章中的环境影响，并证明如何把环境保护要求与使用地方分区和再分区管理结合起来。DAVID L. CALLIES ET AL., CASES AND MATERIALS ON LAND USE 613-14 (3d ed. 1999)概括用来保护农业土地的各种地方分区技术，讨论保护环境和公共健康和延期偿付权的新的发展，并解释延期偿付权是建立在地方政府的一般管辖权之上，而非他们分区权力。ROBERT C. ELLICKSON & VICKI L. BEEN, LAND USE CONTROLS: CASES AND MATERIALS 904-10 (2d ed. 2000)讨论环境正义和地方无用土地利用定位的困难。ROBERT R. WRIGHT & MORTON GITELMAN, CASES AND MATERIALS ON LAND USE 534, 538, 551 (5th ed. 1997)讨论在地方层面上处理环境和土地利用问题的三个案例。 Ｎ４０See infra notes 165-171 and accompanying text. Ｎ４１PAWLING, N.Y., CODE § 215-24 (1994) (“Environmentally Sensitive Areas”). Ｎ４２See infra notes 179-180 and accompanying text. Ｎ４３BALDWIN, PA., CODE § 99 (2001), available at http://www.generalcode.com这个网址是城市法规的数据库，在文中的许多规章都在那里可以找到。为了找到那些规章请登陆http://www.generalcode.com选择E-Codes，然后可以选择州和相关城市。 Ｎ４４See infra notes 186-190 and accompanying text. Ｎ４５See infra notes 172-174 and accompanying text. Ｎ４６WARREN COUNTY, VA., CODE ch. 180, Art. V, § 180-49.1 (1996), available at http://warrencounty.va.lgac.net/WC_Zoning_Article_V.htm. Ｎ４７See infra notes 191-196 and accompanying text. Ｎ４８n48 See infra note 197 and accompanying text. Ｎ４９See infra notes 179-180 and accompanying text. Ｎ５０AKRON, N.Y., CODE § 131, art. II (2001) (“Disposal of Solid Waste”), available at http://www.generalcode.com. Ｎ５１See infra notes 220-228 and accompanying text. Ｎ５２See infra notes 198, 200 and accompanying text. Ｎ５３ See infra notes 201, 203 and accompanying text. Ｎ５４See infra notes 204-205 and accompanying text. Ｎ５５See infra notes 213-219 and accompanying text. Ｎ５６NEW BERLIN, WIS., CODE § 275-54(3) (2002) (“Natural Resource Protection”), available at http://www.newberlin.org. Ｎ５７ See infra notes 220-228 and accompanying text. Ｎ５８The classic statement of this view, adopted by the courts of many states, is found in JOHN F. D ILLON, TREATISE ON THE LAW OF MUNICIPAL CORPORATIONS (1872): 这是一个法律概括和毫无争议的前题，那就是城市共同拥有，只能实施下面的权力，而非其他。首先，假定是用明确的语言，其次，那些必然的或者暗含的，或者附带的权力都是明确授予的，第三，所明确的客体和合作的目的，不仅仅是方便，而是必不可少的。公平的说，对权力存在有充足理由疑问由反对公司的法院给予解答，超出授予之外的法案是无效的。 For an example of a state that broadly interprets the authority delegated to local governments, however, see infra note 97. Ｎ５９由商务部长任命的咨询委员会颁布标准和州分区授权法案，这个标准法案作为大部分州法条的基础，这些法条实施采纳分区规则 的权力授予地方政府。See Lea S. VanderVelde, Local Knowledge, Legal Knowledge, and Zoning Law, 75 IOWA L. REV. 1057, 1059 (1990). See also STANDARD STATE ZONING ENABLING ACT (U.S. Dep’t of Commerce 1926), reprinted in 5 EDWARD H. ZIEGLER, JR., RATHKOFF’S THE LAW OF ZONING AND PLANNING app. A (2001). Ｎ６０See N.Y. TOWN LAW § § 261-263 (McKinney 1987 & Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § § 7-700, 7-702, 7-704 (McKinney 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § § 20(24)-20(25) (McKinney Supp. 2001) Ｎ６１See N.Y. TOWN LAW § 263 (McKinney 1994); N.Y. VILLAGE LAW § 7-704 (McKinney 1996). Ｎ６２Wulfsohn v. Burden, 241 N.Y. 288, 294 (1925). Ｎ６３Rodgers v. Tarrytown, 302 N.Y. 115, 122 (1951) (holding that the “village’s zoning aim being clear, the choice of methods to accomplish it lay with the [legislative] board”). Ｎ６４N.Y. TOWN LAW § 276(1) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-728(1) (McKinney Supp. 2001); N.Y. GEN. CITY LAW § 32(1) (McKinney Supp. 2001). Ｎ６５N.Y. TOWN LAW § 277(1) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-730(1) (McKinney Supp. 2001); N.Y. GEN. CITY LAW § 33(1) (McKinney Supp. 2001). Ｎ６６N.Y. TOWN LAW § 274-a(2) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-725-a(2) (McKinney Supp. 2001); N.Y. GEN. CITY LAW § 27-a(2) (McKinney Supp. 2001). Ｎ６７See 712 N.Y.S.2d 275 (Sup. Ct. 2000) Ｎ６８Id. at 277. Ｎ６９Id. at 278. Ｎ７０N.Y. GEN. CITY LAW § 28-a (3)(b) (McKinney Supp. 2001) (emphasis added); N.Y. TOWN LAW § 272-a (2)(b) (McKinney Supp. 2001) (emphasis added); N.Y. VILLAGE LAW § 7-722 (2)(b) (McKinney Supp. 2001) (emphasis added). Ｎ７１N.Y. TOWN LAW § 263 (McKinney 1994); N.Y. VILLAGE LAW § 7-704 (McKinney 1996). Ｎ７２See supra notes 64-67 and accompanying text. Ｎ７３See supra note 70 and accompanying text. Ｎ７４See N.Y. CONST. art. IX. Ｎ７５N.Y. MUN. HOME RULE LAW § 51 (McKinney 1994). Ｎ７６Id. § 10(1)(i) Ｎ７７Id. § 10(1)(ii)(a)(11). Ｎ７８Id. § 10(1). Ｎ７９N.Y. MUN. HOME RULE LAW § § 10(6), (7) (McKinney 1994). Ｎ８０See Sherman v. Frazier, 446 N.Y.S.2d 372, 377 (App. Div. 1982) Ｎ８１550 N.E.2d 906 (N.Y. 1989). Ｎ８２Id. at 908. Ｎ８３Kirkland v. Johnson, 76 S.E.2d 396, 398 (Ga. 1953). Ｎ８４GA. CODE ANN. § 36-70-1 (2000). Ｎ８５GA. COMP. R. & REGS. r. 110-12-1-.04(5) (1997). Ｎ８６Id. r. 110-12-1-.04(5)(f)(1). Ｎ８７GA. CODE ANN. § 12-2-8(2) (2001). Ｎ８８Id. § 12-5-241. Ｎ８９Id. § 12-7-4. Ｎ９０MICHAEL A. ZIZKA, WHAT’S LEGALLY REQUIRED? A GUIDE TO THE LEGAL RULES FOR MAKING LOCAL LAND-USE DECISIONS IN THE STATE OF CONNECTICUT 55 (1997) (citing CONN. GEN. STAT. § 8-2 (2001)). Ｎ９１CONN. GEN. STAT. § 7-148©(8) (2001). Ｎ９２Id. § 7-131b. Ｎ９３Id. § 7-131a. Ｎ９４Id. § 7-131q. Ｎ９５Id. § § 22a-36 to 22a-45. Ｎ９６Aaron v. Conservation Comm’n, 441 A.2d 30, 37 (Conn. 1981) Ｎ９７CONN. GEN. STAT. § 22a-329 (2001). Ｎ９８N.C. GEN. STAT. § 160A-4 (1999)联合国大会的政策是这个州的城市应该有充足的授权去实施根据法律所获得的权利、义务和特权和豁免。在最后，这一章的条款和城市宪章将被作出广义的解释，权力的授予将被解释成包括任何额外的和补充的力量，这种力量是有理由相信是必需的和有利于贯彻实施。 Ｎ９９See supra note 58. Ｎ１００River Birch Assocs. v. City of Raleigh, 388 S.E.2d 538, 542-44 (N.C. 1990). Ｎ１０１442 S.E.2d 45 (N.C. 1994). Ｎ１０２David W. Owens, Local Government Authority to Implement Smart Growth Programs: Dillon’s Rule, Legislative Reform, and the Current State of Affairs in North Carolina, 35 WAKE FOREST L. REV. 671, 701 (2000) (quoting N.C. GEN. STAT. § § 153A-340(a), 160A-381 (1999)). Ｎ１０３COLO. REV. STAT. § § 29-20-101 to 29-20-107 (2001). Ｎ１０４Id. § § 24-65-101 to 24-65.1-502. Ｎ１０５See id. § § 29-20-101 to 29-20-105 (Local Government Land Use Enabling Act of 1974); id. § § 24-65-101 to 24-65-106 (Colorado Land Use Act). Ｎ１０６Id. § 24-65-102. Ｎ１０７Id. § 29-65-104(1)(a). Ｎ１０８COLO. REV. STAT. § 24-65-104(1)(b) (2001). Ｎ１０９Id. § 29-20-102. Ｎ１１０See id. § § 24-65.1-101, 24-65.1-302声明合适的州机构基本是由科罗拉多水资源保护委员会、土壤保护委员会、土壤保护区域、佐治亚调查研究机构、州森林服务机构、矿产部门和自然资源部门。 Ｎ１１１Id. § § 24-65.1-201, 24-65.1-203, 24-65.1-301. See also City and County of Denver v. Bd. of County Comm’rs, 782 P.2d 753 (Colo. 1989)主张这些局限性包括充足保证满足州宪法对立法权授予的阻止。 Ｎ１１２OFFICE OF SMART GROWTH, COLO. DEP’T OF LOCAL AFFAIRS, LAND USE PLANNING IN COLORADO 3-4 (2001), http://www.dola.state.co.us/SmartGrowth/Documents/ Land Use Planning In Colorado.pdf; see also COLO. REV. STAT. § § 24-65.1-201 to 24-65.1-204 (2001). Ｎ１１３COLO. REV. STAT. § 24-65.1-402. Ｎ１１４See id. § § 24-65-101 to 24-65.1-502. Ｎ１１５See id. § § 30-28-106, 31-23-206. Ｎ１１６See id. § 29-65-102.州法院遵循土地利用授权法案授予地方政府权力去制定地方环境法律。See Colo. State Bd. of Land Comm’r v. Colo. Mined Land Reclamation Bd., 809 P.2d 974 (Colo. 1991)限定矿产开采规则是在土地利用授权法案的立法意图之内的，在此法案中，地方政府有权力去用各种方法规划土地利用see also City of Colorado Springs v. Bd. of County Comm’rs., 895 P.2d 1105 (Colo. App. 1994)详细签署许可关于地方政府土地利用规则的环境问题。 Ｎ１１７S.D. CONST. art. IX, § 2; see also ILL. CONST. art. 7, § 6声明说自治机构可能先例任何与它的政府和事务有关的权力和发行任何与之有关的职能，包括但不仅限于：规划保护公共健康、安全、道德和福利的权力。加利福尼亚宪法规定，城市可能在自己范围内制订和实施所有土地、管理、卫生和其它与一般法律不冲突的规章和规则。CAL. CONST. art. 11, § 7. Ｎ１１８UTAH CODE ANN. § 10-8-84 (1999 & Supp. 2001). Ｎ１１９State v. Hutchinson, 624 P.2d 1116, 1120 (Utah 1980).在其他几个州中，管理的概括授权，或者大众福利，法院已经颁布地方政府的权利履盖了特别法令案范围之外的。See, e.g., Birkenfeld v. City of Berkeley, 550 P.2d 1001 (Cal. 1976); Leavenworth Club Owners Assoc. v. Atchison, 492 P.2d 183 (Kan. 1971)City of Duluth v. Cerveny, 16 N.W.2d 779 (Minn. 1944) 承认租金管理的动机Leavenworth Club Owners Assoc. v. Atchison, 492 P.2d 183 (Kan. 1971)承认限制汽油销量的规章City of Duluth v. Cerveny, 16 N.W.2d 779 (Minn. 1944)承认汽油依法充公的规章Lehrhaupt v. Flynn, 356 A.2d 35 (N.J. Super. Ct. 1976)承认财政泄露规章City of Hobbs v. Biswell, 473 P.2d 917 (N.M. Ct. App. 1970)承认当铺规章Krolick v. Lowery, 302 N.Y.S.2d 109 (App. Div. 1969)主张要求对消防员进行血液测试的规章Adams v. City of New Kensington, 55 A.2d 392 (Pa. 1947)认可对自动电唱机征收许可费City of Pasco v. Dixson, 503 P.2d 76 (Wash. 1972)认可禁止在公众场所骚扰和下流行为的规章。 Ｎ１２０See infra note 129. Ｎ１２１See N.Y. TOWN LAW § 263 (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-704 (McKinney 1996); N.Y GEN. CITY LAW § 20(25) (McKinney Supp. 2001)许多州的法律现在也提出几个其它土地利用管理，集中于它们需要去与综合规划相联系。. JOSPEH DiMENTO, RATHKOPF’S THE LAW OF ZONING AND PLANNING § 14:1 (2001). Ｎ１２２” See WASH. REV. CODE ANN. § 36.70A.172 (West 2001).华盛顿法案如下所述：在这一章标记和保护重要区域、郡和市在开发政策和开发规划将运用最好的有效的科学方法去保护重要区域的功能和价值，除此之外，郡和市将特别关注必要的保存或保护措施去保存或加强为产卵而排入江河的鱼类。此法案也要求华盛顿每个郡和市将标示： １、 还没有具有城市发展特征的农业土地和那些对食品或其它农产品的商业生产有长期意义的农业用地。 ２、 还未具有城市发展特征的林地和对林木具有商业生产有长期意义的林地。 ３、 还未具有城市发展特征的矿产资源土地和开采矿产具有长期意义的矿产资源土地。 ４、 重要区域。 Ｎ１２３See N.Y. TOWN LAW § 272-a(3)(d) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-722(3)(d) (McKinney 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § 28-a(4)(d) (McKinney Supp. 2001). Ｎ１２４CLINTON, N.Y., MASTER PLAN § § 3.1, 3.6, 3.7, 3.9, 8.1, 8.8 (1991)这个章节的全文如下：尽管它的位置非常接近于Poughkeepsie和扩展的城市区域，克林顿保留了大面积的农业和未开发土地。这个城镇包含大量的各种特殊质的自然资源，包括湖、广阔的湿地、大的木制跑道、远郊环境，和其它河流盆地，这些和其它自然特征被子认为愉快而舒服吸引开发，但他们对实际建设产生环境的局限性。 ３．１这个城镇应当阻止开发、鼓励保护１００年的泛滥平原、湿地、地表水和超过１５％的陡坡和山脊线去保证最小限度破坏环境功能和风景质量。 ３．６重要野生生物栖息地和其他明显环境区域应当被确认和保护。 ３．７应当在开发评价过程中要求控制侵蚀和沉积作用 ３．９一个被定义为开放空间系统应当是每个定位规划建议的一部分，在可能的地方，应联系起来组成连续的绿色空间走廊，自然走廊应当是特别鼓励沿着河床和湿地去提供开阔空间，野生生物栖息地和地下水保护。 ８．１城镇应当鼓励高质量设计和建筑，在可能的时候要保持现存的林木和风景要素的广泛使用，这样才能与周围环境形成一个新的发展。 ８．８计划委员会应当有权力去使命集群作为一种有效方法去控制住房消费，限制可达到的点，提供额外的娱乐和开阔空间。 Ｎ１２５DEL. CODE ANN. tit. 9, § 6956(g)(4) (2000) Ｎ１２６Id. Ｎ１２７Id. Ｎ１２８FLA. STAT. ANN. § 163.3177(6)(d) (West 2000). Ｎ１２９AM. PLAN. ASS’N, GROWING SMART LEGISLATIVE GUIDEBOOK: MODEL STATUTES FOR PLANNING AND THE MANAGEMENT OF CHANGE 12-17 to 12-20 (Stuart Meck ed., 2002). Ｎ１３０GA. COMP. R. & REGS. r. 110-12-1-.04(5)© (1997). Ｎ１３１HAMDEN, CONN., ZONING REGS. art. I, § 100 (2000). Ｎ１３２Elbert v. North Hills, 28 N.Y.S.2d 317, 318 (Gen. Term 1941), rev’d 28 N.Y.S.2d 172 (App. Div. 1941). Ｎ１３３See AM. PLAN. ASS’N, supra note 129, at 8-51 to 8-56. Ｎ１３４Id. at 9-83 to 9-90. Ｎ１３５PUTNAM VALLEY, N.Y., CODE § 165-11 (2001), available at http://www.generalcode.com. Ｎ１３６458 N.E.2d 840 (Ohio 1984). Ｎ１３７Id. at 842. Ｎ１３８716 N.E.2d 1176 (Ohio Ct. App. 1998) Ｎ１３９Id. at 1180 (citing Goldberg Cos. v. Richmond Heights City Council, 690 N.E.2d 510, 514 (Ohio 1998))根据Reese法院，分区的目的是 １．保存和保护明显的地质、地形、植物、历史和风景区的价值。 ２．保存和保护一个区域的生态平衡。 ３．保护自然资源，如河流谷地和森林土地的痕迹 ４．减少因为区域的加速发展而带来的问题，如过高地下水位，有机的或其它土壤不适合城市发展的许多类型。 Ｎ１４０557 N.E.2d 779, 782 (Ohio 1990). Ｎ１４１Id. Ｎ１４２Id. Ｎ１４３例如西北太平洋的地方政府能在保护濒危物种沙丁鱼的重要水域建立重叠区域，依赖于由国家水生鱼类服务机构颁布的规章和目的，See supra note 16.在这些区域，他们能建立规则标准去阻止能伤害或杀死被保护品种的土地利用。 Ｎ１４４TUCSON, ARIZ., LAND USE CODE § 2.8.6 (2001), available at http://www.ci.tucson.az.us/planning/luc/art2div8.pdf. Ｎ１４５HOLLADAY, UTAH, CODE ch. 13.72 (2001) (“Foothills & Canyons Overlay Zone”)该规章有完整的一章讲述山脚和山峡定位开发和设计标准，这部分描述了平衡土地所有者的权利与城市敏感土地的保护的方法。Id. ch. 13.73.010. Ｎ１４６PUTNAM VALLEY, N.Y., ZONING ORDINANCE § 5.4 (1996) (“Hillside Management District”).洛杉矶制定规章去保护山腰参考工程局绘制的山腰区域地图，它把这些标准运用于本区内大部分开发活动，包括对单个家庭住房的附加部分，道路开发和再分区。See LOS ANGELES, CAL., CODE § 12.03 (2001); see also Los Angeles, Cal., Hillside Regulations, Ordinance 168,159 (Sept. 14, 1991). Ｎ１４７PUTNAM VALLEY, N.Y., ZONING ORDINANCE § 5.4.1 (1996).这个规章包括以下内容：目的和意图 山腰管理区域的目的和意图是贯彻实施总计划的程序和政策，因为它们关系到保护标示的山脊线和陡坡区域免受侵蚀，加强山腰和山脊线作为城镇景色资源的自然特点和愉悦性。 在评议山腰区域和标志的山脊线的开发计划时，计划委员会将采取措施保证取得下面目标： １． 保护自然地质特点和外表，通过土地侵蚀把任何人工的或制造的陡坡混杂成一个自然地质现象。 ２． 保留主要自然地质特点，如排水洼地、陡坡、水流区域、泛滥平原、观景走廊和远景风景。 ３． 保护和加强突出地标特点，如自然岩石矿脉、显著树和植物、特殊自然美的区域、石墙和结构。 ４． 在极端地质特点的区域内集群区域和建筑物的使用以降低在坡地上的分级变动。 ５． 保护和引起植被以保护坡地防止土壤侵蚀，减少山腰区域的分级和结构的可视效果。 Ｎ１４８See AM. PLAN. ASS’N, supra note 129, at 9-5 to 9-10. Ｎ１４９LaGRANGE, N.Y., CODE ch. 100, art. III, § 100-31C(3) (1998). Ｎ１５０See N.Y. TOWN LAW § 261-b (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-703 (McKinney 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § 81-d (McKinney Supp. 2001). Ｎ１５１See COLO. REV. STAT. § § 30-28-133, 31-23-214 (2001); see also MICHAEL M. SHULTZ & JEFFREY B. GROY, THE PREMATURE SUBDIVISION OF LAND IN COLORADO 9-14 (1989). Ｎ１５２See COLO. REV. STAT. § § 30-28-133, 31-23-214 (2001). Ｎ１５３See N.Y. TOWN LAW § § 276-278 (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § § 7-728 to 7-730 (McKinney Supp. 2001); N.Y. GEN. CITY LAW § § 32-34, 37 (McKinney Supp. 2001). Ｎ１５４NORTH SALEM, N.Y., CODE § 200-21 (1997)再分区规则部分叙述如下：自然特征 再分区的计划和设计，包括相连的街道、排水或其它改建，将保护道路的显著的自然特征如下： １．避免可能导致潜在的土壤侵蚀和过度林木砍伐或破坏水资源的切割和填埋。 ２．避免改造或侵占水道或水体的建设活动。 ３．避免填埋或开凿或侵占湿地、泛滥平原和其它易受潜在灾害的区域。 ４．避免砍伐大量孤立的林木和成熟的森林和其它吸引人的植物和石墙的流失。 ５．为湿地、水道和水体，提供保护为由此而来的舒适保留区域提供保护，提供管理以防止开凿、填埋和侵占。 ６．避免用爆炸方法进行岩石开采，爆破可能会引起意想不到的对附近人或财产的伤害。 Ｎ１５５WASH. REV. CODE § 58.17.110 (1998). Ｎ１５６N.J. STAT. ANN. § 40:55D-38(b) (West 1997). Ｎ１５７N.Y. TOWN LAW § 277(4) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-730(4) (McKinney Supp. 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § 33(4) (McKinney Supp. 2001). Ｎ１５８CITY OF AUSTIN, TEX., CODE ch. 25 (2001) (“Land Development”), available at http://www.ci.austin.tx.us/development/ldc1.htm. Ｎ１５９N.Y. TOWN LAW § 274-a(2) (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-725-a(2) (McKinney 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § 27-a(2) (McKinney Supp. 2001). Ｎ１６０SOMERS, N.Y., CODE § 144-8 (1996).分区计划意定书的标准 计划委员会将特别考虑以下因素： Ｃ保护环境质量 １． 缓冲区域、植被、开放空间、墙和栅栏将作为确定的最好方法，由计划委员会给以提供，与Somers镇的法典的其它要求相一致，来保证与相邻区域的开发和土地相协调，去屏蔽停车区域，遮掩储藏和使用区。 ２． 将提供充足雨水和地表水排水设备以适当的排水，储存雨水以备急需之用，降低下流水涝灾害，控制非点源污染。 Ｎ１６１See AM. PLAN. ASS’N, supra note 129, at 8-72 to 8-74 Ｎ１６２R.I. GEN. LAWS § 45-24-49(b) (1996). Ｎ１６３CONN. GEN. STAT. § 8-3(g) (2001) Ｎ１６４Id. Ｎ１６５FALL RIVER, MASS., REV. ORDINANCES § 86-322 (1997), available at http://www.municode.com (select “Online Codes,” then select the state and relevant town). Ｎ１６６MASS. GEN. LAWS. ANN. ch. 40A, § 9 (West 2002). Ｎ１６７FALL RIVER, MASS., REV. ORDINANCES § 86-322(h)(1) Ｎ１６８See supra note 165. Ｎ１６９N.Y. TOWN LAW § 278 (McKinney Supp. 2001); N.Y. VILLAGE LAW § 7-738 (McKinney 1996); N.Y. GEN. CITY LAW § 37 (McKinney Supp. 2001) Ｎ１７０BEDFORD, N.Y., CODE ch. 107, § 107.50.1 (1996). Ｎ１７１STANFORD, N.Y., CODE ch. 164, art. V, § 164-19A(1) (1995). Ｎ１７２WALLINGFORD, CONN., ZONING REGS., § § 4.12.F-4.12.K (1987) (“Aquifer Protection District”), available at http://www.town.wallingford.ct.us/zonefm.doc. Ｎ１７３See supra note 77. Ｎ１７４BEDFORD, N.Y., CODE ch. 125, art. 29, § 4 (1996) (“Aquifer Protection Zone”). Ｎ１７５CAL. PUB. RES. CODE § 21000-21178 (West 2001); HAW. REV. STAT. § 343 (2000); MASS. GEN. LAWS ANN. ch. 30, § 61-62 (West 2001); MINN. STAT. ANN. § § 116C-116D (West 2001); N.Y. ENVTL. CONSERVATION LAW § § 8-0101-8-0117 (McKinney 2001); WASH. REV. CODE ANN. § 43.21C.030 (West 2001). Ｎ１７６CAL. PUB. RES. CODE § 21002 (West 2001). Ｎ１７７N.Y. ENVTL. CONSERV. LAW § 8-0109 (McKinney 2001). Ｎ１７８See AM. PLAN. ASS’N, supra note 129, at 12-17. Ｎ１７９YORKTOWN, N.Y., CODE ch. 165, § 165-2(B) (1991) (“Erosion and Sediment Control”). Ｎ１８０JEFFERSON COUNTY, KEN., CODE § 159.01©(2) (2001) (“Erosion Prevention and Sediment Control”). Ｎ１８１See Local Government Land Use Enabling Control Act of 1974, COLO. REV. STAT. § § 29-20-101-107; Colorado Land Use Act, COLO. REV. STAT. § § 24-65-101-106. See also C&M Sand & Gravel v. Bd. of County Comm’rs, 673 P.2d 1013 (Colo. Ct. App. 1983) (holding that sections 20-101 to 20-107 vest broad authority in local governments to regulate land use) Ｎ１８２COLO. REV. STAT. § 29-20-102 (2001). Ｎ１８３COLO. REV. STAT. § 29-20-104(1)(b), (h) (2001). Ｎ１８４SUMMIT COUNTY, COLO., DEV. CODE § 4203.01 (2002), available at http://www.co.summit.co.us/divisions/commdev/planning/DEVCODE/ Dev Code Chapter 4.pdf. For a similar example, see supra note 137. Ｎ１８５TUMWATER, WASH., CODE § § 16.32.050, 16.32.060, 16.32.090 (1991) (“Fish and Wildlife Habitat Protection”).条款如下： 16.32.050(A)(1-3)栖息地定义和保护 A下面是鱼类和野生生物栖息地，是需要保护的在Tumwater城之内 １． 濒危、危险和敏感物种所在区域有一个基本的联合。 ２． 自然形成的二十亩以下的水塘，潜伏在水下给鱼类和野生生物提供栖息地的水床。 ３． 饲养可捕捉的鱼的湖、池塘、溪流和河流。§ 16.32.090(A), (C栖息区域----缓冲 保留和保护充足城市野生生物栖息地，缓冲将建立在个案差别的基础之上，由栖息地保护计划加以定义。 16.32.090(A), (C§栖息区域-----保护计划 当一个受保护的栖息地到了需要开发的时候，许可使用将提交栖息地保护。栖息地保护计划最少将包括下面信息，并将最终作为环境评价过程的一部分，是独立许可和建设许可的赞同状态。 报告包括 １． 以充足的细节描述提议发展的性质、密度、强度，去分析在受保护鱼类或野生生物栖息地所作的土地利用变化。 ２． 将解释他将怎样养活任何负面影响来保护由提议开发活动所产生的鱼类或野生生物栖息地的实施方案。 Ｎ１８６See JON A. KUSLER, REGULATING SENSITIVE LANDS 59 (1980). Ｎ１８７See IRVINE, CAL., ZONING ORDINANCE § 5-2-2 (2002), available at http://www.municode.com. Ｎ１８８Id. Ｎ１８９DETROIT, MICH., ZONING ORDINANCE § 49.0102(D) (2001), available at http://www.municode.com. Ｎ１９０PENFIELD, N.Y., ZONING ORDINANCE § 3-14(A), (F)(1)-(4) (1987) (“Floodplain Protection District”).相关条款如下： A目的 特此找到并宣布财产的不适当作用，地形的改变，过度填埋，渠道侵占或其它通过泛滥平原的影响自然水流的行为，和对Penfield镇的居民健康、安全和公共福利以及对社区经济活动造成危胁的行为，这部分的目的是防止易遭受洪水侵害的区域内财产的损失和生命潜在的损失，保护水质，减少、减轻、保留和控制洪水项目的支出，在特别洪水侵害的地区内限制建设和开发。 Ｆ开发标准／许可状态 一般标准，在泛滥平原保护区内没有许可管理活动，除非申请人提交计划有注册的专业工程师保证此计划，该计划还将包括下面证明； １．建造的设施的底板必须提高到离洪水基线至少１英尺。 ２．设施不会影响分洪河道的效率和容量，或增加洪水高度。 ３．设施将建在合适的位置，不会引起速度的增加，或阻塞或吸入或收集在洪水状态下阻塞流到的废碎片。 ４．设施将被紧紧固定以防止漂浮，倾斜或导致其它设施危害的横向运动，桥梁开口和其它水道狭窄处的限制。 Ｎ１９１See DEBORAH A. MANS, 1999 ZONING AND PLANNING LAW HANDBOOK § 14.01 (1999). Ｎ１９２WAPPINGER, N.Y., ZONING LAW § 410-15.2 (1996) (“Hilltops, Ridgelines and Steep Slopes”). Ｎ１９３See PITTSBURGH, PA., CODE § 906.04 (2002) (“Landslide Prone Overlay District”), available at http://www.municode.com Pittsburgh市已经制定土地易塌方重叠区域去防止这种灾害，在此区域内，定位开发必须遵循包括在城市再分区规章中的山腰开发标准。. Ｎ１９４许多山脊线保护规章被设计达到审美目的，但没有达到保护山脊线重要生态功能的标准。建立在风景和环境保护两者基础之上的土地利用规章更可能得到赞扬，比那些只单独追求风景价值评议，以日益不愉悦的审美基础规章。see Michael Allan Wolf, Euclid at Threescore Years and Ten: Is This the Twilight of Environmental and Land Use Regulation?, 30 U. RICH. L. REV. 961, 985-89 (1996). Ｎ１９５CASTLE ROCK, COLO., CODE ch.17.14.060, No. 99-15 (2002) (“Skyline/Ridgeline Protection Regulations”), available at http://www.ci.castlerock.co.us/town_services/municode/title_17.pdf.该规章包括特别形象标准： Ｃ缓解影响 在本区的较小山脊线范围内，所有基础和附属设施将要去遵循下面规则，设计该规则是为了在占用之前缓解设施的可视影响，除非在这一章其它地方得到任何豁免， １．颜色 所有占用的设施和附属设施将建造的加强，以致于突出外墙的颜色，屋顶铺面材料重复建筑物周围土地和植被最普通的颜色，使轻微反射值不超过４０％。 ２．植被 每个基础设施和附属设施周围的面积将包括一块２５００平方英尺土地上一个物种至少一棵树，该树种成熟高度至少３５英尺。然而，该规定不要求任何单个家庭的住宅区超过８棵树。 Ｎ１９６CINCINNATI, OHIO, CODE § 1459-100 (1993), available at http://www.rcc.org/muncode.html. This ordinance was upheld in Cash v. Cincinnati Board of Appeals, 690 N.E.2d 593 (Ohio Ct. App. 1996). Ｎ１９７SOMERS, N.Y., CODE § § 138-5, 138-8(A), (B)(2), (B)(4), (B)(5) (1990) (“Scenic Resource Protection”).该法律列举有效因素和列出把他们作为风景资源的标准。 风景资源的种类 Somers镇的委员会由此辩认、确定和制定风景资源的以下类型，规定他们具有保护价值： １．道路 ２．坡地 ３．山脊线 ４．开阔空地和草地 ５．水边 ６．文化胜地 ７．树木和木材 设计标准 Ａ一般特点 一个风景资源将被发现拥有一个或多个下面特点 １．自然风景特点、地质特点或完善的例证代表这个镇的自然特点和历史。 ２．拥有特别、全面风景美丽、尺寸、质地和形态的质量。 Ｂ特殊特点 一个风景资源将被具有一个或几个下面特殊特点 ３．陡坡 a高度上提升提供一个远景的焦点或全景的要素 b因为陡峭、地质结构、水流或植被具有审美上的愉悦性。 ４．开阔空地和草地 主要植被是草本和灌木的一大块空阔区域，提供特有的和差异景色，明显不同于一个镇主体是林木的景色。 B开阔空地或草地提供与该镇农业历史的视觉上的关联。 C开阔空地对于林木、石墙或栅栏的存在提供重要的视觉焦点. 5.水边 a水库、池塘、湖泊和永久性流动溪水和小河是远景的焦点所在和全景的要素。 b水库、池塘、湖泊和永久性流动溪水和小河提供了反映的或审美上优美风景。 Ｎ１９８See MICHAEL J. CLARK & R. JOHN SMALL, SLOPES AND WEATHERING 6, 9 (1982) Ｎ１９９CORTLANDT, N.Y., CODE § 259.1 (1992) (“Steep Slope Protection”). Ｎ２００See supra notes 192-193 and accompanying text. Ｎ２０１See N.Y. STATE DEP’T OF ENVTL. CONSERV., NEW YORK STATE STORMWATER MANAGEMENT DESIGN MANUAL ch. 2 (2001), available at http://www.dec.state.ny.us/website/dow/swmanual/swmanual.html. Ｎ２０２See COLO. REV. STAT. § 30-28-111 (1986)在结尾处，安全可能充分地保证郡计划委员会可能包括分区规划条款的制定、管理和限制这样的在暴风雨或洪水流通渠道或盆地的使用。COLO. REV. STAT. § 31-23-301 (2001)叙述如下 为了促进社区健康、安全、道德或公共福利，包括能量保存和太阳能的使用的促进，每个市政当局的管理主体被授权去制定和限制楼层的高度、数量、建筑物或其它设施的尺寸，所占用的区域的百分比，院子、庭落和其它开阔空的的尺寸。 Ｎ２０３FITCHBURG, MASS., CODE § 154-1 (1999) (“Stormwater Management and Erosion Control Ordinance”), available at http://www.generalcode.com.Ｒ制定该规章是防止或减少财产侵害，洪水、饮用水的污染，娱乐机会的失去，鱼类和野生生物的负面影响，湿地的失去和宝贵的农业土壤的流失。 Ｎ２０４See KUSLER, supra note 186, at 108; ST. PAUL FIELD OFFICE, U.S. FOREST SERV., NR-604 APPROACHES TO ECOLOGICALLY BASED FOREST MANAGEMENT ON PRIVATE LANDS, part 2 (1997), available at http://www.na.fs.fed.us/spfo/pubs/misc/ecoforest/p2.htm (last visited May 1, 2002) (on file with the Harvard Environmental Law Review). Ｎ２０５PAWLING, N.Y., CODE § 45-2, 45-9 (1993).该镇木材砍伐法律包括以下条款： 标题和目标 这一章的目的是保护Pawling镇居民公共健康、安全和福利，通过管理林木清理和木材砍伐，为了防止与侵蚀、沉积和排水有关的问题，与这些目标相联系。该章意图去： Ｂ保护人类与财产免受有不适当砍伐木材有关的负面影响。例如： １．增大径流、侵蚀和沉积 ２．增大来自于洪水和暴风雨对生命和财产的威胁。 ３．增大由于滑坡和陷落所造成的坡地不稳定性和威胁。 ４．地下水系的改变负面影响了井水和地表水。 许可标准 Ｂ在这一章授权许可所应当进行的考虑和遵循的标准将至少包括以下： １．溪流横穿 应当尽最大努力去保护所有连续流地的溪流的整体性和质量，最大程度地保护溪流，应当遵循以下条款： b横穿所有溪流要通过最直接的路线，进行横穿位置有低的固定的堤岸，坚实的溪流河床。沿着道路有轻微的坡地，避免弯曲穿过或池塘，横穿时要仔细选择位置而不是看起来方便的位置。 C 使用暂时排水渠、桥梁或其它溪流底部或堤岸控制侵蚀设备，否则将在使用之后危害或移动这些设备。 D不要通过任何流动溪流滚滑原木或实施其它伐木活动。 ２．相邻于溪流或水体的木材砍伐 a对于坡度达到１０％的坡地，把滚滑的东西推至离溪流提岸至少五十英尺，用吊车吊起离河堤较近的原木，为了防止土壤遭到破坏可产生侵蚀，对于坡度超过１０％的，把滚滑的东西推至至少１００英尺，否则将引起更大侵蚀问题。 B直接砍伐木材，使顶部远离溪流。 C清理进入活动溪水的任何原木碎片，使溪流不受影响 D沿着流动溪流、池塘和沼泽两侧留出一个五十英尺宽的缓冲带，以保护水处于荫凉地带，防止直接暴露于太阳产生热压。 Ｎ２０６N.Y. TOWN LAW § 261-a(1)(d) (McKinney Supp. 2001), N.Y. VILLAGE LAW § 7-701(1)(d) (McKinney Supp. 2000), N.Y. GEN. CITY LAW § 20-f(1)(d) (McKinney Supp. 2001) Ｎ２０７马萨诸塞州的Falmouth市的法典包含这些ＴＤＲ条款： 合适性：由计划委员会签署的和由１９８５年４月１日契约登记处及时记录的计划中的一块或几块都将合格获得特殊许可，去移转发展权力的一部分或全部给另一个不同位置和不同的分区，它们都包含在再分区管理法律再分区要求许可之中，将满足下面的要求： １． 每个捐赠区由此在各方面按理说遵循有许可建筑的最低要求，或按计划委员会的意思，捐赠区根据最小的分区要求、分区规章和其它适当的规定是潜在的可再分的土地。 ２． 每个接收区的焦点包括至少五亩在ＲＡ、ＲＢ、ＲＣ、ＡＧＡ或者ＡＧＢ，如果在ＡＧＡＡ、ＲＡＡ至少十亩。在商业或ＬＩＡ区至少两亩。 ３． 所有者或捐赠区所有者都在契约登记处遵循该镇有效的条款登记契约，严禁口头契约任何设施建设和放置。 捐赠区将包括所有在标示的再登记滨海池塘和公共饮用水源，在该镇内指的是根据法律分区５３４１部分。 接收区将包括现在的ＲＢ。。。区除了接收区将不考虑包括标识水资源保护区域的土地或标识水再登记区域根据法律分区的５３４１部分。 接收区将有资格接受捐赠区根据６９６０部分的方案，接收区的焦点是接受再分区计划要求计划委员会同意在ＭＣ４１要求之下和在６１００部分要求根据法律分区的特殊许可，除６１２１节将不实施在此节中签署的计划。 开发权力的移转到接收区将获得计划委员会的同意，焦点不在要求再分区许可。 把发展权力移转到接收区，计划委员会可能制定总体再分区最小地界宽度和面积标准，包括可移转权力减少根据６１２０节的标准。 Ｎ２０８Central Pine Barrens (N.Y.) Joint Planning and Policy Comm’n, Central Pine Barrens Comprehensive Land Use Plan, ch. 6 (June 28, 1995), at http://pb.state.ny.us/cpb_plan/chapter_6.htm (on file with the Harvard Environmental Law Review). Ｎ２０９CONN. GEN. STAT. § 22-26aa (2001) Ｎ２１０Id. § 22-26cc. Ｎ２１１Id. § 7-131q. Ｎ２１２Id. § 12-63 Ｎ２１３GA. CODE ANN. § 12-2-8(h)(8) (2001)要求地方政府去制定林木补种计划，当在山地保护区域为商业建设颁布建筑许可时。 Ｎ２１４HAW. REV. STAT. § § 58-1 to 58-5 (2001)要求郡制定规章保护特殊树木。 Ｎ２１５ME. REV. STAT. § 38.439-A(5) (2001)要求市政当局去颁布强制的最小标准在滨海区域管理木材砍伐。 Ｎ２１６MD. CODE ANN., NAT. RES. I § 5-1603 (2000)要求地方政府有计划权力去制定森林保护方案，达到与州最小标准一致。 Ｎ２１７CHESHIRE, CONN., ZONING REGS. ch. 44, art. a, § 10 (1993) (“Planned Residential Subdivision Development”)为了防止侵害，加强生态平衡，为防止太阳和风提供保护，保护和加强公共福利，所有成熟林木应该在所在面积上达到 最大可能的延伸，所在面积上的现存的成熟的植被将保留，而不受建设的干扰。在受干扰的区域，或稀疏植被的区域，为种植新的林木概括出特殊的和严格的要求。 Ｎ２１８See Todd S. Purdum, The (Almost) Untouchables of California, N.Y. TIMES, Aug. 29, 2001, at A1. Ｎ２１９STEAMBOAT SPRINGS, COLO., CODE § 24-1 (2002), available at http://www.municode.com. Ｎ２２０LEWISBORO, N.Y., CODE § 217-1(A) (1999).湿地和水道法律叙述如下： Ａ事实的发现 １． 在他们自然状态下，湿地和水道是宝贵的自然资源，具有多方面的功能，包括保护水资源，提供地表水源，重新补充地下水和含水土层，作为化学和生物的氧化盆地，作为自然发生的沉积作用的沉淀盆地，通过贮存或治理自然水流控制洪水和暴风雨径流，提供特有的植物品种，这种品种特别能适应在低氧环境下生存。 Ｂ目的 该城的目的是有湿地和水道内或周围的活动遵循所有合适的建筑法典，沉积控制规章或其它规章。这样的活动不会威胁公共安全和自然环境，也不会威胁实施再分区域提出的发现事实或者引起混乱。 规定的活动 １．任何设施、车道和公路的布置和建设。 ４． 污染的任何形式的介绍，包括但不仅限于化粪池或化粪区域的布置。 下水道出口的流动，下水道排出污水或其它液体垃圾的处理，或者排入湿地或水道。 Ｎ２２１CONCORD, N.H., CODE ch. 28-3-3 (2002), available at http://www.municode.com. Ｎ２２２CONN. GEN. STAT. § 22a-38(15) (2001). Ｎ２２３Id. § § 22a-36 to 22a-45. Ｎ２２４Aaron v. Conservation Comm’n of Redding, 441 A.2d 30, 38 n.17 (Conn. 1981). Ｎ２２５CONN. GEN. STAT. § 22a-42(a) (2001). Ｎ２２６Id. § 22a-42(d). Ｎ２２７Id. § 22a-39(m); CONN. AGENCIES REGS. § § 22a-39-11.1, 22a-39-11.8 (1997). Ｎ２２８CONN. GEN. STAT. § 22a-39(f) (2001). Ｎ２２９The results of this two-year effort were published in THINKING ECOLOGICALLY: THE NEXT GENERATION OF ENVIRONMENTAL POLICY (Marian R. Chertow & Daniel C. Esty eds., 1997). Ｎ２３０See id. at 5-6, 7-8, 10. Ｎ２３１See id. at 2. Ｎ２３２Id. Ｎ２３３See id. at 13. Ｎ２３４JOHN TURNER & JASON RYLANDER, Land Use: The Forgotten Agenda, in THINKING ECOLOGICALLY, supra note 229, at 60, 60-66. Ｎ２３５Id. at 61. Ｎ２３６Id. Ｎ２３７See Nolon, supra note 5. Ｎ２３８See Bruninga, supra note 16 and accompanying text; American Wildlands v. Browner, 260 F.3d 1192, 1198 (10th Cir. 2001); see also supra text accompanying note 18. Ｎ２３９See ZONING AND THE AMERICAN DREAM, supra note 21, at 1. Ｎ２４０依赖于土地利用的地方管理的危险已经很好地得到证明，尽管对地方主义进行批判，有效的措施去先占或指导地方土地利用决定已经慢慢物质化了。十五年制订的规章已经不能清楚地定义，也不能仔细保护从地方土地利用规章中的财产权力。新泽西进攻性公平享有住房政策已经没有一两个州去模仿了。地区和州土地利用计划在许多州也没有出现去有效限制或指导地方土地利用计划，一系列改革运动――增长控制，保留开发和理智增长已经不能促进许多州地方土地利用争论的出现了。 Ｎ２４１See WINSTON S. CHURCHILL, A HISTORY OF THE ENGLISH-SPEAKING PEOPLES: THE BIRTH OF BRITAIN 224-25 (1956). Ｎ２４２地方政府是每个公民所拥有的管理思想最后直接联系的，这是唯一的地方，市民仍然感觉到他自己参与可能会有所不同。Jan Z. Kransnowiecki, Abolish Zoning, 31 SYRACUSE L. REV. 719, 722 (1980). Ｎ２４３Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 387 (1926)
